「不動産売却 動画」の記事一覧（101件）
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/27 08:57
新築未入居物件
新築マンション購入後未入居なのに転勤の辞令、どうすればよいの？
新築マンションを購入し、後は引越しをする予定だったのですが、急遽、転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました。
それは残念ですね。しかし、実際に新築マンションを購入した後、会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。
そうですか。よくあるのですね。出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？
はい。いくつかあります。最も一般的なのが、賃貸に出すことです。
でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？
その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？
確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。
そうなんですね。じゃあ、やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね。
何か良い方法はありますか？
その場合、「定期借家契約」と言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。
定期借家契約の場合、更新はできますか？
定期借家契約に更新はありませんので、再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。
なるほど、そんな方法があるのですね。ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、売却も視野に検討したいのですが？
その場合、新築・未入居となりますね。新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもありますね。
早く売却できる可能性もあるのですね！少しほっとしました。早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？
不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。
賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？
はい、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても住民票が転勤先にある場合、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。
実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？
ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。
そうですよね、せっかく購入したマンションなので、所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？
はい。賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、売却をお勧めします。
空室のリスクってなんですか？
新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。
ダブルでの支払いはきついですね。
どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。
そうですね。賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。
その方がよいですね！
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/23 09:36
月極駐車場売却
月極駐車場の売却は、居住用賃貸物件の売却とどんな違いがあるの？
月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
はい、もちろん売却することは可能です。
その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。
買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。
一般的にはどちらで解約することが多いですか？
ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。
借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。
同じような事が必要なんですか？
駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。
立ち退き料も必要ないんですね？
契約書に記載が無ければ必要ありません。
どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。
契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
法的な規定はありません。ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、１、2か月前にはお知らせする方が良いと思います。
わかりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/19 15:15
老朽化物件
老朽化物件の売却時、注意すべき点はなに？
自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。
新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。
そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？
はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり、土地を探す手間が省ける。・慣れた土地に住める。・今までの家の不満を解消できる。・建て替えローンが利用できる。 これらがメリットになります。
それぞれ詳細を教えて頂いていいですか？
はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。
土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね。
そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。
確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。
そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですがこちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。
今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね。
はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。
大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？
はい、デメリットは大きく4つあります。・建替え中は仮住まいが必要。・建て替えができない場合もある。・解体工事が必要。・滅失登記が必要。 これらがデメリットになります。
それぞれ教えて下さい。
はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。
住みながらの建て替えは出来ないですもんね。そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね？
そうですね、また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります。
確かに、それは盲点でした。
気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。
わかりまし。！そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、現在家が建っているのにそんなことがあるのですか？
はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。
そんなケースがあるんですね。ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか？
はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」「接道2m未満」の場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。
わかりました。それでは解体費用が掛かるのは何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか？
はい、まず解体費用ですが解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。
家の状態によって解体費用が違うんですね。わかりました。それでは最後の滅失登記とは何でしょう？
滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の罰金を払う場合等があります。
罰金ですか、それは大変ですね。
そうですね、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなけばなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。
わかりました、建て替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。
はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合はまずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。
わかりました、ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/16 09:46
売却苦戦物件
売却に苦戦している時の対応策を教えて？
不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか？
物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。
それはなんですか？
１．販売価格が不適切である。２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある。
３．不動産会社選びに失敗している。この3つです。
それぞれ詳しく教えてもらえますか？
はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。
確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします。でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが。
不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。
そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないという事ですね。
そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。
わかりました。では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。
はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。
確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね。
そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。
わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい。
はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。
そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。
そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。
その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。
そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する。・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す。・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す。・不動産会社そのものを変更する。以上のポイントを意識していただければと思います。
わかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/12 16:37
価格変更
価格変更はどのように行えばよいの？
売却中の物件価格の変更をするときに、気を付けておくことはありますか？
まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動されているのか、確認が必要です。しっかりと営業活動を行ったうえでお問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみにか価格を下げるということをしないように気を付けて頂きたいです。
一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？
概ね一カ月です。ポータルサイトに掲載し不動産を探している方に直接アピールしたりレインズという不動産会社が見れるサイトに掲載し他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。もちろん自社にご登録いただいているお客様にもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。
値下げをする場合は、どれくらい下げるのですか？
例えば2,000万円査定価格に対して2,280万円で売却スタートした場合、一カ月間売却活動した結果、ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね５％の100万円を値下げすることをご提案いたします。
結構大きく値下げするんですね？
確かに大きく値下げすることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、その幅よりも大きく下げしないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いにあまり変化がありません。
改善されなければ意味がないですものね。
そうなんです。その後にさらに50万円下げて合計100万円の値下げをすることになっても、市場の中では2,230万円の物件が2,180万円になったと認識されますので効果が薄いです。
なるほど、だから最初から５％の提案なんですね。
もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げをするのです。
一カ月で５％下げてその後も売れなかった場合はさらに値下げするのですか？
そうご提案することが多いです。その時期になるともともとの査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額くらいまでさげることをご提案します。
確かに私もすでに査定金額を忘れていました。
今、お伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので柔軟に対応させて頂きますが、一つご注意していただきたいことがあるんです。
どういったことですか？
売却の担当者は、無意味に値下げを提案しているわけではないということです。安く売ろうとしているのではないかと思われたりするのですが、お気持ちは分かりますが、ご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く売却できるように努力し、それでもご売却ができなかった場合に値下げのご提案をさせて頂いているんです。
高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。
確かにそうかもしれませんが一番は売却を任せて頂いたという責任がありますので。
お話をまとめますと査定金額に対して10％を上乗せした場合、値下げのタイミングとしては一カ月毎にご提案させて頂き、概ね５％程が目安ということ、でいるだけ高値でご売却するために努力したうえでのご提案ということです。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/11 14:06
転勤辞令
住宅ローン支払い中、人に貸しても大丈夫？
マイホームを2年前に購入したばかりなのに転勤になりました。住宅ローンもまだまだ残っているので、転勤から戻ってくるまでの数年間だけ賃貸するにはどうしたらいいですか？
持ち家なので誰かに貸すことは自由だと思いがちですが住宅ローン支払い中の場合、注意すべきことがあります。
どのような点を注意すればよいですか？
まず大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にできません。
えっ、そうなんですか？
はい、そもそも住宅ローンは居住用を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者やその家族以外の人が住むことは契約違反となってしまうのです。
契約違反ですか？それはダメですね。
誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへの借り換えすることになるでしょう。ただ、アパートローンなどの不動産投資目的の融資への切り替えとなると金利は高くなり、毎月の返済額も高くなることで、総支払が増え計画的には賃料で賄えないこともあります。
うーん、月々の支払いが上がるのはいやだなぁ。
借入先の銀行によっては、転勤という理由で住みたいのに住めないというやむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。
銀行に相談ですか？黙って貸してもばれないんじゃ？
確かに金融機関に連絡しないままこっそり貸そうと考える人がいます。ただ、これはとてもリスクがあります。黙って誰かに貸している時点で契約内容の変更を連絡してこないということは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借違反です。
契約違反ですか？この場合どうなるんですか？
金融機関によっては違反を理由に借り換えどころか一括で返済して欲しいというところも出てきます。
一括で返済ですか？そんなことになったらとても考えられないです。
そうですよね。なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。
他に何か注意しないといけないポイントはありますか？
転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除が受けられないことも注意が必要です。
そうなんですか？
住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築・取得、または増改築などをした日から6カ月以内にそのものを居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続き住んでいることと定められています。
ん～？つまり？
つまり、ローン契約者本人もしくはその家族が持ち家に住んでいることが必須条件なのです。
住宅ローンの要件と似ていますね？
そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用要件に当てはまらなくなり住宅ローン控除は受けられなくなります。
なるほど。
ただ、転勤から戻ってきて元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から適用を受けられることになります。
そうなんですね。それは良かった。
そうですね。また賃貸ではなく売却という方法もあります。
えっ？買ったばかりなのに？
はい、転勤から戻ってきた時に住むという明確な気持ちがあれば貸すのもいいですが、売却という方法もあります。
確かに。
もちろん、現在の住宅ローンの残高や査定価格なども含めての判断になりますが、賃貸だけでなく売却も一つの方法として検討して頂ければと思います。賃貸・売却併せてセンチュリー２１トライスにご相談ください。
分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/10 07:28
初めての不動産売却
不動産売却って何から手を付ければいいの？
自分が持っている戸建てを売却しようとおもっているんですが、何をどうしたらいいか分からなくて。どうやって売却を進め良いか教えてもらえますか？
不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。そのために我々不動産のプロがいますので安心してお任せください。
そう言ったいただけると心強いです。
先ずは自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。
自分の不動産を確認するとは、どんなものですか？
はい、ご売却予定に戸建てで生活をされているので、家の内容や設備は十分ご存じかと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは住宅ローンの残債や隣地との境界、引渡し時期についてです。それではいくつか伺っても良いですか？
はい、お願いします。
今、所有されている不動産ですがご自身で購入されたものですか？
そうです。もう20年以上前に買いました。
そうなんですね。当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？
はい、そうです。銀行から融資してもらいました。
まだ返済は終わってないでしょうか？
そうでね、あと10年近く返済は続くはずです。
残りの返済額はお分かりですか？
だいたい1,000万円くらい残っていたと思いますが。
わかりました。
住宅ローンの残債を調べておいた方が良いでしょうか？
住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと売却価格が残債務を下回る場合、売主様が別途費用を捻出して残債務を返済しないいといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消が出来なくなる可能性があるためです。
分かりました。銀行に残りの金額を確認してみます。
次に購入時、前の所有者から隣地との境界の明示はうけましたか？
だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。
分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので書類を確認していただけますか？境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合は新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。
わかりました、書類を探してみます。
最後にお引越しの時期は決まっていますか？
まだ決まってないですが、売却が決まったらすぐに引越しをしなければなりませんよね？
そうですね、売却が決まってから引越し先を決められている方もおりまますので、今すぐ決める必要は無いですが、引越し先やタイミングはあらかじめ決められていた方が準備も捗ると思います。
分かりました。なんとなく売却するための項目も分かってきました。この後はどの様に進めていけばいいのでしょうか？
はい、今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、早速センチュリー２１トライスに問い合わせをしてみてください。
わかりましたが、うまく話せるか自信がありありません。
大丈夫です。センチュリー２１トライスは不動産のプロですので皆様の不安もしっかり受け止めたうえでアドバイスさせて頂きます。もし電話でうまく話せるか分からない場合複数の不動産会社に一括で売却の相談ができるサイトもありますので、こちらをご活用されるといいと思います。
分かりました。検討してみます。ありがとうございました。
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売却VS賃貸
転勤の際、売るのと貸すのとどちらがお得？
転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどちらの方が良いよですか？
確かに転勤のタイミングでご売却のご相談を頂く事が多いですね。賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリット・デメリットがあり、その方のご事情と不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが3つあります。
ポイントを教えてください。
はい、まず一つ目は大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にできないということです。
えっ！そうなんですか？
はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり国の政策の下、購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者やその家族以外が住むということは契約違反になってしまうのです。誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。ただし住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。
分かりました。
ローンに関してクリアした上でポイントの二つ目としては、長期的な収支でどちらが得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いても、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと賃貸収入が入りますのでローンの支払いと相殺することもできます。ただし、空室のリスクがあり転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。
二重払いは厳しいですよね。
はい、そこが一番のリスクだと思います。ですので個人的な経験上では売却される方のほうが多かったです。
そうなんですね。転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく家を買うことも出来ますものね。
そうですね。実際にそういう方も結構いらっしゃいます。最後に三つ目のポイントは手持ちの資金です。先程も触れましたが賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクもあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいのでそうなった場合に捻出できる資金が必要です。もし転勤で自宅をどうするかお悩みの場合は、お伝えした三点をポイントにしながら不動産会社にご相談いただければと思うます。
分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/02 12:49
旗竿地の査定
不定形地の査定はどのように行うの？
自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですがこういった土地は価格が高くないと聞いたのですが本当でしょうか？
いわゆる旗竿地ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。価格が高くないという点には一般的にはそのように言われております。
そうですか、うちの場合どのような査定方法になるのでしょうか？
通常、土地の査定価格は取引事例比較法で計算します。取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された平均坪単価に売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。
ではうちも取引事例比較法で計算するのですか？
はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが。旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。
ではどのような査定をしていくのでしょうか？
はい、旗竿地の場合には路線価を使って計算します。
路線価ですか？ニュースでは聞いたことがあるのですが、どんなものですか？
はい、路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日における主要な道路に面した１㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するとき活用されます。
国税庁ですが知らなかったです。
そうですね、あまり馴染みがないかもしれませんね。路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり路線価を1.3～1.5倍にすればおおよその相場が分かるというものになります。
では路線価に土地の面積を掛ければ査定金額がわかるということでしょうか？
はい、ですが土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行きが極点に短い場合や長い場合、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされております。そのため路線価を計算するときには、まず奥行価格補正率を掛け算しなければなりません。
奥行価格補正率とは何でしょうか？
はい、奥行価格補正率とは、その宅地の奥行き距離の応じて奥行価格補正率表に定められている補正率です。正確な表現でいいますと、道路からの奥行きの長さに応じて路線価を調整するための補正率の事をいいます。
奥行価格補正率を使ってどのように計算するのでしょうか?
はい、一㎡あたりの路線価＝路線価×奥行価格補正率で計算します。
これでやっと査定金額が出るのですか？
いいえ、これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、間口が狭小な宅地等や不整形地の計算をしなければなりません。
まだまだあるのですね。二つの違いを教えてく下さい。
まずは間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正を掛け算して計算します。間口狭小補正率は間口の狭い土地の評価額を減額するための補正率です。奥行長大補正率とは間口のわりに奥行きが長い土地の相続税評価額を減額する補正率の事をいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されいます。
不整形地の計算はどうですか？
不整形地は１㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算し計算します。不整形地補正率はかげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の想定整形地を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形補正率の適用については不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率×間口狭小補正率のいずれかいずれか有利な方で計算します。
分かりました。不整形地の場合も路線価格に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。うちの土地の場合はどちらを利用したらいいでしょうか？
そうですね、一概には言えませんので計算した結果、評価額が高い方を選びたいところでありますね。
その金額で売れますか？
そうですね、残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。詳しくは地元に密着した不動産会社センチュリー２１トライスにお尋ねいただくと近隣事例も熟知しているのでより正確な査定金額が出るかと思います。
分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/31 09:26
マンション査定
マンションの査定はどのように行うの？
マンションの査定はどのように行っているんです？
居住用マンションであれば、一般的には取引事例比較法で金額を算出します。取引事例比較法とは同じマンション内など、できる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。
一戸建てように土地と建物に分けて算出しないんですね。
マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。
階数が高くなるほど価格も高くなるのですか？
多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや全ての階に停まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。
そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか？
管理状況もポイントです。管理会社の委託されてる場合や自主管理と言ってマンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画という将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及びそれに向けた積立金がしっかりできているかポイントになります。
修繕というのは外壁の塗り直しをしたりとか、そういうことですか？
それも一つですね。マンションの年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、その為の計画や積立てが出来ていないと思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。
急に言われても困ってしまいますよね。管理会社が入っていればそういうことをやって頂けるんですね。
基本的には大丈夫だと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり注意が必要です。
だから金額に影響されるんですね。まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がない事がありますよね？
そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。
その場合はどうするんですか？
基本的には極力近い事例を基に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。査定においては根拠を示すことが必要になっており成約事例を必要とはされていない為、そのマンションが新築で販売された金額を基にそこからの相場の増減率を基に計算し算出する場合もあります。
なるほど、売却する側として納得できる根拠があればいいですよね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。
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