「不動産売却 動画」の記事一覧(101件)
カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2023/07/15 09:43
境界越境
境界越境ってどのようなもの?
敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は、特別な手続きが必要なんのですか?
そうですね、その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力事業者が管理している線なのかで変わってきます。またその線がどれ位の高さにあるかによっては土地の利用に制限がある場合もあります。
ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか?
はい、敷地の上空については具体的に何メートルまでが所有権の範囲になるのか法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通ってるということは将来的に例えば建て替えをする時に改善する約束を書面で行っていることが多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。もしない場合は不動産会社にご相談ください。
電力会社の線の場合も書面があるんでしょうか?
ご近所さんの書面は覚書という書面に、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。
契約まで作成しているんですね。
以前は契約を締結していない状態が多かったんですが、最近では電気事業者が契約締結を求めている動きを増やしているようです。
どのような内容の契約なのですか?
電線の設置を目的とした地役権を設定する契約です。電線を通すために上空を使うための確認内容や安全面から高い建物を建てられないなど土地の利用制限をされていることが多く、登記することで不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。
建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。契約書がない場合はどうすればいいんですか?
その場合もまず不動産会社にご相談下さい。送電線の所有者が誰なのか確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。また電線が通っていることは過去の判例では、瑕疵に該当するとなっており現行の民法では契約不適合の問題になりますので必ず売却の際には買主への説明が必要です。
分かりました。その他に気を付けることはありますか?
よく聞かれることとして高圧線の下にある建物で電磁波が健康上問題ないかということです。
確かに電磁波の事は気になりますね。
電力会社の方に現地で調査をして頂くことも可能ですが、一般的には地上1.5メートルの高さで10マイクロテスラといわれており、世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数値になっています。またWHOからも電磁波と健康影響に関する証拠は因果関係とみなせるほど強くはないとしているようです。
そうなんですね。では送電線が通っている場合は、地役権設定登記の有無や契約書や覚書が無いかを確認すること。もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをして頂けるということですね。
はい、そうですね。
ありがとうございました。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2023/07/14 10:00
固定資産税
固定資産税の清算はなぜ行うの?
売却予定の不動産で先日清算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の清算金が頂けるのでしょうか?
不動産の売買で必要な手続きの一つが固定資産税清算金の支払いです。売買取引のあった不動産は一年の中で売主が所有している期間と買主が所有している期間が分かれるので一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。
でもそれは所有者が変わった時点で役所に届出すればいいのではないですか?
いいえ、固定資産税は課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で手放したとしても納税義務者が変更になる事はありません。つまり1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。
つまり所有者が変わったとしても取引した年の納税義務者は売主のままということでしょうか?
そうですね。そのため売買契約時に所有権が変わる時点で日割清算して売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をすることが一般的です。
一般的ということは別にしなくても良いということでしょうか?
そうなんです。実はこの取り決めは法律上必須の手続きではありません。そのためややこしいことになりそうであれば固定資産税の取り決めは除外して単純に取引をする不動産の価格だけで金銭授受を行ってもかまいません。
なるほど。
ただやっておかないと売主が損をすることになるので注意しましょう。
確かにそうですよね、分かりました。その他に気を付けないといけない点はありますか?
そうですね、不動産売却時の固定資産税の分担を決める際にはいつを起算日にするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向があります。
へぇ~。
但し、どちらも確定的なものではなく関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースも見られます。起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するかはあらかじめ確認しておかなければなりません。
他には何かありますか?
不動産売却によって利益が出た場合は売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは固定資産税の清算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティーが科せられるため注意が必要です。
確かにそれは覚えておかないと危険ですね。
そうですね。また先程お話しした精算の取り決めは、売主と買主の双方で決めますが内容が複雑で決めることが難しいです。その為不動産会社に負担額を計算してもらうのがお勧めです。
分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2023/07/13 14:10
売却時の疑問
売主さんから売却時どんな質問が多い?
不動産の売却を考えているのですが、ほかの方からはどの様な質問を受けることが多いですか?
そうですね、ご売却の理由や経緯によっても異なるんですが、一般的には、「どれくらいの期間で売却できるのか?」、「売却にかかる費用はどのくらいなのか?」、「今は売り時なのか?」、「住みながら売ることが出来るのか?」などがあります。
なるほど、確かにどれも気になる事ばかりですね。ちなみに今は売り時なんでしょうか?
はい、今は売り時といえます。コロナ渦においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせて頂いてます。
そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね?
はい、オンラインでご相談させて頂いたり、実際にお会いすると時も細心の注意を払いながら商談をさせて頂くなど、従来とは少しやり方を変えながらお手伝いをさせて頂きました。
そうすると売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか?
そうですね、地域によっても差があるんですが、概ね3か月から半年が一つの目安と思います。また相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかよっても、期間は変動します。
3か月より早く売れるということは、安く売却してしまったということですか?
確かにその様に思われる方もいらっしゃるんですが、そういうことではないんです?購入する不動産を探されている方は、それぞれ家探しをスタートする時期は異なります。探している方にとっては、半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったとしても逆に売主様として売却をスタートして、まだ間もないということもあります。不動産に限らす新着情報というのは、注目を集めやすく売却をスタートした時点が最も買主様の目に留まりやすいんです。良く不動産は縁のものとよく言われまが、まさにその通りだと思います。
なるほど、そういうことをあらかじめ知っておくのと知らないのとでは、気持ちの部分で全然違いますね。
そうですね、そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させて頂くことは、勿論のことお客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させて頂ける不動産会社を選んでいただくことを勧めします。
確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。
おっしゃる通りで、不動産において何がわからないかが分からないまま、売買を進めるのではなくご理解いただきたいことなど、しっかりと説明しながらお手伝いできる不動産会社を選んでいただける事が大事です。今回は、売却の期間や売り時かどうかの説明でしたが、その他にも多くの疑問が出ってくると思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。
なるほど、ありがとうございます。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2023/07/13 13:09
相続不動産評価
相続不動産ってどう評価するの?
相続財産を評価する際、不動産の価格はどうやって計算されるんですか?
はい、建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見れば
すぐに分かります。固定資産税評価額に記載してある評価額がそのまま相
続税評価額となります。問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うんですか?
はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違
います。まず相続をする時は、路線価地域にあるか倍率地域にあるかによ
って計算方法が変わります。
路線価というのはよく聞きますが倍率地域って何ですか?
はい、倍率地域とは簡単にいうと路線価のついてないエリアのことです。
路線価が付いていないエリアっていうのがあるんですか?
はい、そうなんです。それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえま
すか?
はい。まず路線価についてですが、その年の1月1日現在の価格を7月1日
に国税庁が発表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値
を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。
なぜ80%なのですか?
路線価は1月1日に評価を行い前後の途中で変更されません。年度途中での
時価の値下がりによって相続税を払いすぎることのないように路線価は、
時価より20%少なく評価しているんです。
なるほど、予め時価の変動についても想定してあるんですね。
では実際の計算方法について教えて下さい。
はい、まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続
される土地の前面道路に記載してある数字を確認してください。例えば150
Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡あたり15万円となります。路線
価図に記載してある価格は1,000円単位となっておりますので、0を3つ付
け足して頂ければ簡単に価格がわかります。
数字の後ろに付いているアルファベットは何ですか?
はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物
を建てている人に関係してくる記号になります。
路線価を確認したら次は何をすればよいのですか?
はい、次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。地
積と記載してある欄の数字が土地の面積です。その面積と路線価をかけてく
ださい。たとえば先程の例で示した土地が100㎡だった場合、15万円×100
㎡で1,500万円となります。
意外と簡単なんですね。
はい、これだけだと簡単なんですが実際には、土地の間口や地形は様々です。
先程計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格
を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さ
い。
税理士さんに相談すれば良いのですね。
いえ、税理士さんは、あくまで税金のプロであって不動産のプロではありま
せん。ですので路線価に面積をかけた価格をそのまま相続評価額として相続
税を申告されるケースが拝見されます。
調整をしていないということですか?
それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりま
せんか?
そういうことになりますよ。ですので多くの土地を相続される場合には、土
地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めいたします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえます?
はい、先ずは国税庁のホームぺージから財産評価基準の目次のページを開い
て、評価倍率表の一般土地を開きます。そして対象の土地がある市町村をク
リックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地を確認して下さい。
倍率が分かれば次に何をすればよいのですか?
はい、倍率が分かれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければ土地の
相続税評価額が算出できます。
よくわかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2022/01/20 19:05
残置物処分
残置物を処分するのは売主側の義務なの?
空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。そのままではダメなんでしょうか?
買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので。
そうですよね。せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと。
タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業者さんに依頼されることをお勧めします。
自分たちだけでは無理だと思います。
片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。
そのままの状態でもいいんですか?
大丈夫です。不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、その工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、売買契約書に定めておく必要があります
個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか?
それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。
なるほど。手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いということですね。
そうですね。それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもご注意いただければと思います。
そうですね。どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか?
もちろんです。査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2022/01/17 16:53
ローン特約
ローン特約の白紙解約ってなに?
自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。これはどんな特約なんでしょうか?
はい。ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。
そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか?
契約をなかったことにすることです。ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか?
ローン特約には、2種類あります。1つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。2つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。ローンが不成立になった場合、多くの買主は、他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。
解除権留保型の場合、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意してください。
なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか?
頻度は多くないですが、たまにありますね。
それは、どんなケースが多いのでしょうか?
過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。
できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか?
そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。
わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合はありますか?
過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。
そうなんですね。
確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の
利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか?
手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2022/01/15 20:05
違約解除
違約解除ってどんなペナルティがあるの?
売買契約を締結すると、家が売れたと一安心される方もいらっしゃいますが、契約書に記載されている内容に違反してしまうと、解約になってしまう場合があります。
そうなんですか。どういう場合に解約になってしまうのですか?
まず、解約には複数のケースがあるのですが、契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、違約解除といいます。
売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で、引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失・損傷が違約に関わる内容になります。その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。
具体的に教えていただけますか?
例えば、手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、所有権の移転登記ができない場合です。買主様の場合ですと売買代金を用意することができなかった場合などもあります。
もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか?
まずは催告といって違反した相手方に対して、書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除となります。
違約解除になりますと、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。概ね売買代金の10%~20%程の場合が多いかと思います。
解除することで何か他にも損害が出た場合も損害賠償もできるのですか?
実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、その差額はお互いに請求することはできないのです。また、契約自体は成立しておりますので、白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。
違約解除はよくあることなのですか?
いえ、あまりおこることはありません。そうならない為に私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いてます。
そうですよね。特に注意しておくことはありますか?
売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。銀行にご連絡いただく必要があり、そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。お住まい中でしたら、引き渡し日の前までにお引越しを完了していただくための準備や、残置物がないかの確認。あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。
買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。
そうですね。違約解除というのは良くないケースですので、そうならない為にしっかりお手伝い致します。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2022/01/13 20:59
一括査定
一括査定サイトで注意すべき点は?
自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。このサイトはどのように利用したら良いでしょうか?
はい。最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。
そうなんですね。サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか?
そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも、査定会社を選べるサイトが良いかと思います。まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になりますし。
まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか?
確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思います。
良く知るとは、どんなことでしょうか?
はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね?不動産も全く同じで、売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。
そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をしたいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。
その方が、良いですね。
その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。
はい、査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。
査定金額が高い方が良いのではないですか?高く売りたいと思いますし。
そうですね。確かに1円でも高く売却されたいのは、分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。
満足のいかない結果って、どうして起こるんですか?
不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って売却活動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。
それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか?
それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、必ず、問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入っている会社は間違いなく、見抜けると思います。
わかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2022/01/10 11:24
一般媒介
一般媒介のメリット・デメリット
不動産の売却するときに結ぶ一般媒介契約とはどんな契約ですか。
はい。一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の1つです。
その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。
そうなんですね。詳しく教えてください。
一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、
自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。
そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか?
そうですね。ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである3カ月以内としている会社が多いです。
わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。
1社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。
わかりました。では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合を教えてください。
はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。
一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。
多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。
それは何故ですか?
一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと1円も請求することは出来ないのです。
なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。
そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。
他に理由もあるのですか?
はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、
不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。
販売戦略ですか?
はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。
その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。
専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか?
どちらも1社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。
なるほど!よくわかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ:不動産売却 動画 / 投稿日付:2022/01/09 09:34
営業報告
営業報告書で何がわかるの?
媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、お問い合わせやご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。
私の実家は空き家になっているのですが、何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか。
宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、専属専任媒介ですと1週間に1回以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、一般媒介では報告の定めはありません。
そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか。
そういうわけではないのです。法律で義務付けられていないので、確かに報告しない不動産会社もありますが、ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方がほとんどかと思いますので、定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。
私もとても気になりますね。
そうですよね。もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。
営業活動報告はどうやってしていただくのですか?
メールまたは書面で報告させていただきます。媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。
内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか?
先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。どのような販売活動をおこなったか、何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組あったか、ご案内の結果どのような感想があったのか、です。販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。
一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。
販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。
そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。
わかりました。ありがとうございます。
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