「2021年09月」の記事一覧（13件）
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2021/09/05 08:27
売出価格
査定額と売出価格はどう違うの？
自宅の査定を依頼したら査定か価格を提示されたのですが、この金額で売出ししないといけないのでしょうか？
いいえ、査定価格とは売出価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
査定価格と売出価格の違いって何ですか？
はい、査定価格は営業担当者が物件を評価し周辺の相場などを基に適正と思われる価格を算出した価格です。次に売出価格は不動産会社が出した査定価格を基に売主様の希望やご売却の理由また同一マンション内や同一エリア内の売り出し状況を見て相談して決める価格になります。
なるほど、高く売るには高めの売出価格を希望すればいいんですね？
いいえ、査定価格を大きく上回る売出価格で売り出しされると売れるまで長い期間を要し結局査定価格を下回る価格でしか売れなかったというケースもありますので、ご売却のご事情を踏まえて売出価格を決定していただくのが良いかと思います。
売却理由によって売出価格も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるんですか？
はい、例えば時間的余裕がある場合、購入希望をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する売却希望価格を売出価格としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つことも出来ます。なので極論を言えば査定価格が4,000万円だったとしても売出価格を5,000万円に設定することも可能です。ただ査定価格は不動産会社が持つ独自のデーターを踏まえてプロの目線で分析して算出している価格となりますので、査定価格から余りにもかけ離れた売出価格となってしまうと先程もお伝えしたように最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもございます。そのために時間的余裕がある場合でも査定価格をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売出価格を設定するこをお勧めです。
反対に時間に余裕がない場合、これはどうすればいいですか？
例えば相続税の納付期限が決まってる場合や住まいの買い替えで購入する物件が先に決まってる場合などは、売却期間に余裕がないので早期に不動産を売却して現金化しなければなりません。その為不動産仲介会社が提示した査定価格を売出価格として設定し、売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況を見ながら段階的に売出価格を下げていく事で売却期限までに間に合わせることが出来ます。
どちらも営業担当者とよく相談することが大切ですね。
そうですね、売却理由は人によって様々でその理由に合わせて売出価格を設定することが大切です。不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却になってしまうことは避けなければなりません。その為にも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲介業者選びが重要です。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2021/09/04 08:49
契約決済
契約と決済ってどう違う？
不動産の取引って契約と決済がありますよね。
仮契約と本契約みたいなものですか？
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約を締結した時が契約となります。不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡すことが出来ないケースが多く、それら決済の際に行うことが一般的です。
契約と引き渡しが同時にできないのは、どんなケースですが？
例えば融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引渡しの場合などです。融資を利用する場合、申し込みには契約書等が必要になります。居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん残代金支払いや引渡しの期日、引渡しの条件などの特約条項を記した契約書を作成し記名押印することで売買契約を締結します。
では決済とはどんな事を行うんですか？
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。通常、買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。売主様から所有権移転登記に必要な書類等を受け取り、本人確認を司法書士が行い問題がなければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書への記入などを行います。
いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引渡しを行います。引渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡し日を記載した引渡し完了確認書を作成し署名押印を頂きます。
それでやっと終了ですか？
売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消などが必要となります。売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが司法書士はここから法務局に行き抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
決済ってそんなに多くの事をするんですか？大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないといけないですよね。仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。仲介手数料にはこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
なるほど、よくわかりました。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2021/09/01 09:22
高値売却
古い家を高く売る方法ってあるの？
古い家は売れるんでしょうか？
はい、もちろん大丈夫です。築年数が経った家でもリフォームや建て替えをされる方もみえますので問題ありません。
そうですか、知り合いから古い家の場合は更地にした方が高く売れると言われたのですが本当でしょうか？
はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、用途が広がって購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので売主様も安心ですよね。
分かりました。ちなみに更地で売却する際に注意することはあるんでしょうか？
はい、あります。更地にして売却する場合、三つご注意ください。一つ目、家などの解体費用を出す必要があります。二つ目、固定資産税の軽減がなくなります。三つ目、隣の土地の所有者と打ち合わせが必要になります。以上の三つです。
詳しく教えてもらえますか？
はい、まず一つ目は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。続いて二つ目ですが、土地と建物を所有していると固定資産税がかかりますが、居住用の宅地において200㎡以下の部分は課税標準額が6分の1になるという軽減措置があります。建物を壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。最後に三つ目、建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要となりますので注意が必要です。
更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売ったの方が良い場合はあるんでしょうか？
はい、その場合もあります。
それはどんな場合でしょうか？
はい、更地にせずそのまま売却した方が良いのは五つあります。
詳しく教えていただけますか？
はい、まずは一つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造の場合です。二つ目、古民家など古いことに価値がある物件の場合です。三つ目、解体が困難な場合です。例えば足場を組む場所がないなどの場合です。四ツ目、解体費用が著しく高い場合です。最後に五つ目、手元に解体費用がない場合です。このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。
分かりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
はい、その方が良いですね。
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