「2022年02月」の記事一覧（25件）
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/08 09:49
売却VS賃貸
転勤の際、売るのと貸すのとどちらがお得？
転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどちらの方が良いよですか？
確かに転勤のタイミングでご売却のご相談を頂く事が多いですね。賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリット・デメリットがあり、その方のご事情と不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが3つあります。
ポイントを教えてください。
はい、まず一つ目は大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にできないということです。
えっ！そうなんですか？
はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり国の政策の下、購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者やその家族以外が住むということは契約違反になってしまうのです。誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。ただし住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。
分かりました。
ローンに関してクリアした上でポイントの二つ目としては、長期的な収支でどちらが得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いても、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと賃貸収入が入りますのでローンの支払いと相殺することもできます。ただし、空室のリスクがあり転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。
二重払いは厳しいですよね。
はい、そこが一番のリスクだと思います。ですので個人的な経験上では売却される方のほうが多かったです。
そうなんですね。転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく家を買うことも出来ますものね。
そうですね。実際にそういう方も結構いらっしゃいます。最後に三つ目のポイントは手持ちの資金です。先程も触れましたが賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクもあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいのでそうなった場合に捻出できる資金が必要です。もし転勤で自宅をどうするかお悩みの場合は、お伝えした三点をポイントにしながら不動産会社にご相談いただければと思うます。
分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/08/02 12:49
旗竿地の査定
不定形地の査定はどのように行うの？
自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですがこういった土地は価格が高くないと聞いたのですが本当でしょうか？
いわゆる旗竿地ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。価格が高くないという点には一般的にはそのように言われております。
そうですか、うちの場合どのような査定方法になるのでしょうか？
通常、土地の査定価格は取引事例比較法で計算します。取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された平均坪単価に売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。
ではうちも取引事例比較法で計算するのですか？
はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが。旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。
ではどのような査定をしていくのでしょうか？
はい、旗竿地の場合には路線価を使って計算します。
路線価ですか？ニュースでは聞いたことがあるのですが、どんなものですか？
はい、路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日における主要な道路に面した１㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するとき活用されます。
国税庁ですが知らなかったです。
そうですね、あまり馴染みがないかもしれませんね。路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり路線価を1.3～1.5倍にすればおおよその相場が分かるというものになります。
では路線価に土地の面積を掛ければ査定金額がわかるということでしょうか？
はい、ですが土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行きが極点に短い場合や長い場合、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされております。そのため路線価を計算するときには、まず奥行価格補正率を掛け算しなければなりません。
奥行価格補正率とは何でしょうか？
はい、奥行価格補正率とは、その宅地の奥行き距離の応じて奥行価格補正率表に定められている補正率です。正確な表現でいいますと、道路からの奥行きの長さに応じて路線価を調整するための補正率の事をいいます。
奥行価格補正率を使ってどのように計算するのでしょうか?
はい、一㎡あたりの路線価＝路線価×奥行価格補正率で計算します。
これでやっと査定金額が出るのですか？
いいえ、これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、間口が狭小な宅地等や不整形地の計算をしなければなりません。
まだまだあるのですね。二つの違いを教えてく下さい。
まずは間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正を掛け算して計算します。間口狭小補正率は間口の狭い土地の評価額を減額するための補正率です。奥行長大補正率とは間口のわりに奥行きが長い土地の相続税評価額を減額する補正率の事をいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されいます。
不整形地の計算はどうですか？
不整形地は１㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算し計算します。不整形地補正率はかげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の想定整形地を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形補正率の適用については不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率×間口狭小補正率のいずれかいずれか有利な方で計算します。
分かりました。不整形地の場合も路線価格に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。うちの土地の場合はどちらを利用したらいいでしょうか？
そうですね、一概には言えませんので計算した結果、評価額が高い方を選びたいところでありますね。
その金額で売れますか？
そうですね、残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。詳しくは地元に密着した不動産会社センチュリー２１トライスにお尋ねいただくと近隣事例も熟知しているのでより正確な査定金額が出るかと思います。
分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/31 09:26
マンション査定
マンションの査定はどのように行うの？
マンションの査定はどのように行っているんです？
居住用マンションであれば、一般的には取引事例比較法で金額を算出します。取引事例比較法とは同じマンション内など、できる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。
一戸建てように土地と建物に分けて算出しないんですね。
マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。
階数が高くなるほど価格も高くなるのですか？
多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや全ての階に停まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。
そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか？
管理状況もポイントです。管理会社の委託されてる場合や自主管理と言ってマンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画という将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及びそれに向けた積立金がしっかりできているかポイントになります。
修繕というのは外壁の塗り直しをしたりとか、そういうことですか？
それも一つですね。マンションの年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、その為の計画や積立てが出来ていないと思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。
急に言われても困ってしまいますよね。管理会社が入っていればそういうことをやって頂けるんですね。
基本的には大丈夫だと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり注意が必要です。
だから金額に影響されるんですね。まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がない事がありますよね？
そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。
その場合はどうするんですか？
基本的には極力近い事例を基に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。査定においては根拠を示すことが必要になっており成約事例を必要とはされていない為、そのマンションが新築で販売された金額を基にそこからの相場の増減率を基に計算し算出する場合もあります。
なるほど、売却する側として納得できる根拠があればいいですよね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/30 15:13
不動産相続
相続したら不動産屋からDMが届くのは何故？
今年、父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら不動産会社からダイレクトメールが届くようになりました。それはどうしてなんですか？教えて下さい。
はい、不動産を相続されたということですが、相続された不動産は登記されましたか？
もちろん登記の手続きをしました。
そうですよね。そうすると法務局にお父様から相続した履歴が残ります。誰が相続をして受け継いだか分かるようにするためですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を払えば本人以外でもわかることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。
そうなんですね。それって誰でも見ることは可能なのでしょうか？
はい、だれでも費用を支払えば閲覧は可能です。
分かりました。もう一つ伺っても宜しいでしょうか？ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に購入希望がいると記載がありました。家の場所は市内へのアクセスはいいですが築年数が４０年以上経っていて価値が無いと思うのですが、そんな家でも欲しい人はいますかねぇ？なんか胡散臭いのですが？
確かに家を見ないで欲しがる人がいるなんて胡散臭く思えますよね。ですが相続された土地は市内ですし、市場性もあるのであれば、建物が古くても土地は欲しいと思う方はおられます。
そうですか、あまりよく分からないのですがそんなものなんですかねぇ？相続した不動産をどうしようか悩んでいたのですが、あまりにもタイミングが良くダイレクトメールが来るようになったので騙されるんじゃないかと疑心暗鬼になっていました。
そうですよね。ダイレクトメールの送付元が地元の会社であればなおさら土地市場を熟知しているので、購入希望の方がおられるエリアしかダイレクトメールはださないと思います。今後の方針を定める上でもご相談されてもいいかと思います。
相談した場合、費用は発生するのでしょうか？
いいえ、土地活用の相談であれば無料で承る会社がほとんどです。
まだ売るかどうか決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか？
まったく問題ありません。お気軽に地元に密着したセンチュリー２１トライスにご相談いただければと思います。
なるほど安心しました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/28 08:29
借地権付建物
借地権付建物を売却する場合の注意点は？
相続により借地権付き建物を取得したのですが、売却できるのでしょうか？
はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です。
それは何ですか？
はい、借地権付き建物を売却するなら地主の承諾をもらう必要があります。また承諾をもらうだけでなく借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となります。
ええっ！承諾料を払わないといけないんですか？
そうなんです。理由は新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないのでそのリスクに対して支払う必要はあります。
承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権の価格の５％から15％程です。
分かりました。承諾を取ったらどのような流れですか？
はい、主な売却方法は二つあります。借地権付き建物として。二つ目が土地所有権とセットで売る。あと最後にですね、こちらは承諾は必要がないですが、土地所有者に売却するです。
一つ目の借地権付き建物として売るとは、どういったものですか？
通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。不動産会社と媒介契約を結び借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。
それだとわかりやすくていいですね。
はい、ただし土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり売却期間が長引くことがあるでしょう。
確かに土地が付いている物件がライバルになると考えるとすんなり売却とはいかないですよね。
そうですね。次に二つ目の「土地所有権とセットで売却する」ですが、まず最初に地主から底地権を購入し所有権を完全に取得した上で第三者に売却する方法です。
先程の地主に買ってもらうの逆で、こちらが底地を購入するということですか？
地主を説得し土地と建物をセットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物のセットで売却するよりも所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することが出来ます。
確かにこれだと売却がしやすそうですね。ただ一時的に底地を購入するために資金が必要になるということですよね。
そうですね。この部分はデメリットになるかもしれないですね。最後に土地所有者に売却するですが、これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので早く売却活動を終えることが出来るメリットがあります。
確かに地主に買っていただけたら一番楽かも。
そうですね。ただ地主が借地権を取り戻す気がない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話がなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ち掛けるのは良いと思いますが、最初からあてにしないようにしたのが良いですね。
まぁ、そんなうまい話はないですよね。
そうですね。借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しずらいということはあるでしょう。しかし借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも生かして売却活動を進めていくといいですよね。
確かにそういう見方もできますよね。
売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実の借地権付き建物を売却したいのであればいい不動産会社を味方につけて売却活動を行うといいと思います。
分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/27 15:06
手付金の額
手付金の額は一般的にどれくらい？
不動産の売買契約でも手付金がありますよね。
売買契約の締結の際に売買代金の一部として、買主から売主に手付金を支払うのが一般的です。
その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？
売買契約については、売主、買主双方の合意があって成立するものです。手付金の金額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。
そうなんですね。でも一般的にはどれくらいなんですか？
一般的には売買代金の一割を手付金とする場合が多いかと思います。
３，０００万円の売買代金だと３００万円の手付金ということですね。
はい、ただし宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、売買代金の５％や１，０００万円を超える手付金となれば銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全処置を講じる必要があります。手続きの煩雑さなどから保全処置の必要のない金額で設定することが多いです。
そういった決まりがあるんですね。
また買主様が売買価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合には１割より少額の手付金を希望されるケースもあります。
なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。
手付金がある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金の倍返しで解除される手付解除が設定されます。これは売主買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎますと解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎるということになります。
確かにそうですね。
不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり相談されるのが良いかと思います。
分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/25 08:41
売却時期
売却は相続前と相続後どちらが有利なの？
売却するとしたら相続前と相続後、どちらがいいのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？
はい、相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う族」などと言います。遺産の分割法をめぐって相続間で揉める事が多くあります。特に不動産は将来その不動産の必要性や処分の価格、次期などで意見が分かれることが多くあります。
ドラマなんかでもありますよね。
そうですね。その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化をしている場合、それらの不安要素はなくなります。また相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急いで安く売却する必要もありません。
売り急ぐと価格を下げざるおえないんですよね。
はい、相続人の中にはそれらを嫌がったり、思い出のある実家の売却自体を嫌がることもあります。足並みが揃わないと売りたくても売れないということもあります。相続前であれば相続人の意思で売却し、相続人の相続税資金を用意することが可能です。
なるほど、では相続後に売却するメリットは何でしょうか？
はい、相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価といわれる実勢価格より低くなっております。その為、相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安のなる事があります。
評価額の違いですね。
はい、または相続開始から３年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ譲渡取得税の節税に繋がります。相続しても所有期間は引き継ぎますので譲渡取得税が短期か長期かに関わる場合は相続後の方が有利ですね。
相続前と後どちらもメリットデメリットがあるんですね。
相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れることが問題として、認めないというケースも出てきています。
そういうこともあるんですね。
相続前と後の売却、どちらがメリットが大きいかは一概に言えません。もしもの時に売却に強いセンチュリー２１トライスに相談されることをお勧めいたします。
分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/24 15:47
実測清算取引
実測清算取引とは何ですか？
測量した面積と登記簿面積が異なるケースはありますか？
はい、程度の差はありますが異なることはあります。
そうなると坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか？
そうですね、単価は変わります。公簿取引といって登記簿面積に基づいて取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなると単価は上がります。
それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか？
そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。
実測清算取引ですか？どのような取引ですか？
例えば公簿面積１００㎡の土地を１，０００万円で売買するとします。㎡単価は１０万円です。公簿取引の場合は、実際の面積が９０㎡になっても１１０㎡になっても１，０００万円であり㎡単価が上がったり下がったりすることがあります。これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。この場合ですと清算基準となる面積１００㎡で㎡単価は１０万円となり１，０００万円の売買となります。売買契約後に測量をして仮に１１０㎡になった場合は１１０㎡×㎡単価１０万円で１，１００万円、９０㎡になった場合には、９０㎡×㎡単価１０万円で９００万円の売買代金となります。
なりほど、実測清算だとどちらにも平等な条件でいいですよね。
ただメリットだけではなく注意が必要です。
どういったことに注意が必要ですか？
予想以上に大きくなった場合には、買主様の資金計画に影響がでることがあります。測量を行うので引渡しまで時間がかかる場合があります。長引くと相場が変わってしますリスクもあります。
確かにそうですね。
その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引きを行うのがいいのか不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。
分かりました。ありがとうございます。それではセンチュリー２１トライスに相談してみます！
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/23 09:41
仲介会社
中外会社はどのような役割を果たすの？
仲介会社を通じて不動産を売買すると仲介手数料が必要となりますよね？
そうですね、仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。
仲介手数料を払っても仲介会社を通すメリットて何ですか？
手間を省けることは勿論ですが、取引の安全性や公平性を担保することです。まず売却をしようと思おう物件について調査をしなければなりません。ですが何をどこでどのように調べないといけないか分かりませんよね。
確かによくわからないです。
次にその調査を基に不動産の査定を行います。
相場は路線価やチラシに載っている他の物件から凡そ分かりそうな気がしますが。
路線価の他にも公示地価等が公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、公示地価も実際に売買される金額とはイコールにはなりません。また土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されていません。チラシなども売り出している価格であって実際に成約した価格ではないことが多いです。
その時点での物件の適正な価格は、なかなか簡単には分からないですね。
そうですね。次に売却をスタートして不動産を買いたい人はどのように探されるでしょうか？
ん～、ネットを見て探す方が多いのではないですか？
そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。ポータルサイトに掲載するには費用が必要となってきまし、個人ではそこに掲載することはできません。
そうなんですか、買いたい人を探すのに費用がかかっているんですね？
少しでも多くの方に物件を知ってもらい希望者を見つけることが重要です。ですのでチラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。
確かに不動産の広告はよく目にしますね。
更に購入希望者が見つかった時、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。条件が纏まると契約前に宅地建物取引業法に基づき購入者に重要事項説明が必要ですし、売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。
先程の調査で分かった事や取引条件について記載されている書類ですね。
購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。
購入する方の為でもあるんですね。
そうです。その他にも抵当権が設定されている場合の抹消手続き変更や所有権移転登記といった登記を依頼する司法書士の手配やもろもろの調整など、引渡しに向けて多くの手続きが必要になります。
それは専門家が必要となりますね。
不動産を取り扱える宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。売却成功に向けて専門家である仲介会社センチュリー２１トライスに依頼することをお勧めいたします。
分かりました、ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2023/07/22 08:20
建物評価
古い木造住宅は評価されないの？
現在、自宅の売却を考えていいるんですが、建物の価値ってどのくらいあるのでしょうか？
具体的には木造住宅の場合は２２年で価値がゼロになるとされていいます。
え～と、建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？
そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。
確かに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけないですよね。
そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられるのが耐用年数による考え方です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。
47年？木造の22年と比べるとすごい差ですね？
そうですね、なので木造住宅の場合、売却の際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていない為、建物としての価値がなく土地のみの価値が残るのです。
なるほど、私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？
いいえ、耐用年数はあくまでも税法上の価値を見極めるための数値のため築年数が22年以上経っているからといって売れないことはありません。
そうねんですね。22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？
人が住む上で構造などに問題がなければ築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。
わたしも現在住んでいますしね。
はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い、とにかく安く住める住宅を買いたいという層をターゲットに売却を検討してみましょう。
その様なお客様はいるのでしょうか？
実際に安く購入して自分でリフォームをして再利用したいと考えるお客様は少なくなります。まずは地元密着のセンチュリー２１トライスに相談してみてはいかがでしょうか？
わかりました。ありがとうございます。
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