カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2021/07/24 08:42
相続不動産評価
相続不動産ってどう評価するの？
相続財産を評価する際、不動産の価格はどうやって計算されるんですか？
はい、建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。固定資産税評価額に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うんですか？
はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違います。まず相続をする時は、路線価地域にあるか倍率地域にあるかによって計算方法が変わります。
路線価というのはよく聞きますが倍率地域って何ですか？
はい、倍率地域とは簡単にいうと路線価のついてないエリアのことです。
路線価が付いていないエリアっていうのがあるんですか？
はい、そうなんです。それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
はい。まず路線価についてですが、その年の1月1日現在の価格を7月1日に国税庁が発表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
なぜ80％なのですか？
路線価は1月1日に評価を行い前後の途中で変更されません。年度途中での時価の値下がりによって相続税を払いすぎることのないように路線価は、時価より20％少なく評価しているんです。
なるほど、予め時価の変動についても想定してあるんですね。
では実際の計算方法について教えて下さい。
はい、まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認してください。例えば150Fと記載してあればその土地の路線価は１㎡あたり15万円となります。路線価図に記載してある価格は1,000円単位となっておりますので、０を３つ付け足して頂ければ簡単に価格がわかります。
数字の後ろに付いているアルファベットは何ですか？
はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
路線価を確認したら次は何をすればよいのですか？
はい、次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。地積と記載してある欄の数字が土地の面積です。その面積と路線価をかけてください。たとえば先程の例で示した土地が100㎡だった場合、15万円×100㎡で1,500万円となります。
意外と簡単なんですな。
はい、これだけだと簡単なんですが実際には、土地の間口や地形は様々です。先程計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
税理士さんに相談すれば良いのですね。
いえ、税理士さんは、あくまで税金のプロであって不動産のプロではありません。ですので路線価に面積をかけた価格をそのまま相続評価額として相続税を申告されるケースが拝見されます。
調整をしていないということですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？
そういうことになりますよ。ですので多くの土地を相続される場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めいたします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえます？
はい、先ずは国税庁のホームぺージから財産評価基準の目次のページを開いて、評価倍率表の一般土地を開きます。そして対象の土地がある市町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地を確認して下さい。
倍率が分かれば次に何をすればよいのですか？
はい、倍率が分かれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければ土地の相続税評価額が算出できます。
よくわかりました。ありがとうございました。
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