2021年07月の記事一覧｜西尾市・碧南市・安城市・岡崎市の不動産売却はセンチュリー21トライス｜株式会社トライス

相続不動産評価
相続不動産ってどう評価するの？

相続財産を評価する際、不動産の価格はどうやって計算されるんですか？

はい、建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見れば
すぐに分かります。固定資産税評価額に記載してある評価額がそのまま相
続税評価額となります。問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税通知書の評価額と同じではありません。

評価額と違うんですか？

はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違
います。まず相続をする時は、路線価地域にあるか倍率地域にあるかによ
って計算方法が変わります。

路線価というのはよく聞きますが倍率地域って何ですか？

はい、倍率地域とは簡単にいうと路線価のついてないエリアのことです。

路線価が付いていないエリアっていうのがあるんですか？

はい、そうなんです。それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえま
すか？

はい。まず路線価についてですが、その年の1月1日現在の価格を7月1日
に国税庁が発表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値
を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

なぜ80％なのですか？

路線価は1月1日に評価を行い前後の途中で変更されません。年度途中での
時価の値下がりによって相続税を払いすぎることのないように路線価は、
時価より20％少なく評価しているんです。

なるほど、予め時価の変動についても想定してあるんですね。

では実際の計算方法について教えて下さい。

はい、まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続
される土地の前面道路に記載してある数字を確認してください。例えば150
Fと記載してあればその土地の路線価は１㎡あたり15万円となります。路線
価図に記載してある価格は1,000円単位となっておりますので、０を３つ付
け足して頂ければ簡単に価格がわかります。

数字の後ろに付いているアルファベットは何ですか？

はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物
を建てている人に関係してくる記号になります。

路線価を確認したら次は何をすればよいのですか？

はい、次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。地
積と記載してある欄の数字が土地の面積です。その面積と路線価をかけてく
ださい。たとえば先程の例で示した土地が100㎡だった場合、15万円×100
㎡で1,500万円となります。

意外と簡単なんですね。

はい、これだけだと簡単なんですが実際には、土地の間口や地形は様々です。
先程計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格
を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さ
い。

税理士さんに相談すれば良いのですね。

いえ、税理士さんは、あくまで税金のプロであって不動産のプロではありま
せん。ですので路線価に面積をかけた価格をそのまま相続評価額として相続
税を申告されるケースが拝見されます。

調整をしていないということですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりま
せんか？

そういうことになりますよ。ですので多くの土地を相続される場合には、土
地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めいたします。

次に倍率地域のケースを教えてもらえます？

はい、先ずは国税庁のホームぺージから財産評価基準の目次のページを開い
て、評価倍率表の一般土地を開きます。そして対象の土地がある市町村をク
リックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地を確認して下さい。

倍率が分かれば次に何をすればよいのですか？

はい、倍率が分かれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければ土地の
相続税評価額が算出できます。

よくわかりました。ありがとうございました。

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相続財産遺留分

相続財産の遺留分とは何ですか？

遺言書って何ですか？

遺言とは財産を持っている人が、誰にどの財産をどのくらいあげるかを決めておくことです。それらをまとめた書を遺言書と言います。

遺言書を作るメリットは何ですか？

遺言書を作るメリットは残された家族が財産をめぐり争わなくて済むことです。相続が生じた場合、遺言書を作っておけば家族間での争い、いわゆる争続を防ぐことができます。

残念ながら争う方の争続となってしまう、スムーズに相続ができなかった場合はどうなるんでしょうか？

その場合、延滞税が課せられることになります。法定納税期限までに相続税を納められなかった場合に課せられるペナルティーです。

それは大変ですね。

遺言書は財産を持っている人の最後の意思です。家族間での争いを防ぐためにも是非お早めにご準備頂ければなと思います。

ドラマなどに出てくる遺留分って何ですか？

遺言書で相続人にどの財産を与えたいのかは、被相続人の自由ですが全く自由となると、例えば愛人や他人に分け与えてしまい遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまします。こうした事態を避けるために一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが遺留分です。

なるほど、遺留分はどのように請求するんでしょうか？

遺留分が侵害されたとわかった時には、相手方に財産の取戻し請求をします。これを遺留分の減殺請求と言います。減殺の請求は文章で相手方に減殺するという意思表示だけすればいいものになっています。

もし相手方が減殺に応じない場合は、どうしたらよいでしょうか？

その場合には家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

減殺の請求の期限はあるんでしょうか？

はい、遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があることを知ってから一年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから一年となります。また相続の開始から十年を経過すると遺留分減殺請求は時効となり消滅してしましますので注意が必要です。

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遺産分割協議
遺産分割協議とは何ですか？

遺産分割講義って何ですか？

はい、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

では遺産分割協議って何をしたらよいですか？

はい、まずは故人の出生から亡くなられた時までの戸籍謄本をすべて発行してもらいます。最初は本籍地の役所に問い合わせしていただければと思います。本籍地が変更されている場合は、新しい本籍地から辿っていただくといいですね。遺産分割協議はその戸籍に載ってる関係者全員で行う必要があります。

例えば相続人の未成年者など法律行為ができない方がいる場合はどうしたらよいでしょうか？

その場合には家庭裁判所で特別代理人を選定し遺産分割協議に加わっていただく必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるために、利益操作になってしまうので特別代理人にはなれません。

相続人の中に失踪者がいた場合にはどうですか？

その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき協議に加わっていただきます。

協議や分割の仕方はどうでしょうか？

基本的には話し合いです。財産の分け方は自由です。ただし全員の同意が必要です。代表的な分割方法は４つです。まず一つ目、現物分割。二つ目、換価分割。三つ目、代償分割。そして四ツ目、共有分割です。

それぞれの分割方法を教えて頂けますか？

はい、まず一つ目現物分割が、形を変えずそのまま分ける方法です。例えば不動産は長男、現金や株などは次男などです。そして二つ目換価分割、相続財産を売却しお金に換金して分ける方法です。そして三つ目代償分割、こちらは一人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡すという方法です。そして最後共有分割、こちらは不動産など持分を設定して分ける方法です。

実際に協議が終わった後の進め方を教えて下さい。

はい、相続人全てが合意したらその内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書はどのように作成したらよいでしょうか？　

相続人がそれぞれ戸籍謄本、印鑑証明書を持ち寄り合意して署名捺印を行います。相続人の中でどなたか進行役を務めて頂くとスムーズにいきますね。なかなか一度に集まれない場合には、リーダー役がそれぞれ人と話しを行い協議書を作成し郵送で行うケースもあります。

どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？

はい、まずは遺言書の有無の確認、そして借金を含めた相続財産の確認、そして相続人の確認、そして遺産分割協議書の作成で最後に相続人全員の署名捺印の順番に進めていくとスムーズです。

最初に遺言書を確認するのは何か意味があるんでしょうか？

はい、たとえ遺産分割協議が纏まったとしても後から遺言書が出てくるとその遺言書の方が優先されてしますので、せっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。ですので遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

その他気を付けておくべきポイントはありますか？

はい、遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。また預貯金の引き下ろしについては、各金融機関ごとに指定の書式がある場合もありますので、事前に問い合わせしておくことがいいかもしれません。また書類作成には税理士、会計士などの専門家にご相談いただくのもおすすめいたします。

ありがとうございました。


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リースバック

リバースモーゲージとの違いは何？

最近、リースバックという言葉をよく聞くんですが、リバースモーゲージとはどう違うんでしょうか？

はい、まず金銭面ですがリバースモーゲージとは所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることを言います。元金については所有者が亡くなった際に返金していただきます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

ではリースバックはどういうものになりますか？

はい、リースバックについては所有不動産を不動産売却業者に売却していただき売却金を取得します。両者とも資金調達してもそのまま不動産に住み続けることができる点は共通しています。

では違いは何ですか？

はい、リバースモ―ゲージの場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、リースバックは、不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いになります。

他に何かありますか？

はい、リースバックの場合には不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき、貸主に賃料を支払って頂く必要があります。

リバースモーゲージとリースバックのメリットは何ですか？

はい、リバースモーゲージは住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるので、愛着のある地域から引越しをする必要はありません。リースバックも同様に売却後も住み続けることができるのがメリットです。

ではデメリットは何ですか？

はい、リバースモーゲージの場合、融資を受ける際に多くの制約があります。例えば年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。また担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

リースバックはリバースモーゲージと比べると制約が少ないのですが、所有権が移転する売却ですので、手放すことに抵抗がある方はむかないかもしれません。

リースバックを選択した場合、賃料ってどう決まるのですか？

はい、取扱いの業者様で異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。同じく敷金礼金についても、敷金のみで礼金を取らない業者様も増えています。

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか？

はい、こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。

リースバックで資金を得て住み続けたけど契約者が亡くなった場合には、残された配偶者は退去しなければならないでしょうか？

はい、契約者様ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが審査の結果によりそのまま住み続けて頂くことも可能です。

その場合は、保証人は必要でしょうか？

はい、リースバックを利用される際には保証会社を利用して頂く必要があります。保証会社は保証人に代わり貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。保証人ではなく緊急連絡先をご本人以外でご指定して頂くことはあるかと思います。詳細については取扱いされる保証会社にお尋ねください。

なるほど、それなら安心ですね。

ありがとうございます。

法定相続分
相続の配分割合って法律で決まってるの？


相続が生じた場合の法定相続分って何ですか？

はい、民法では遺産を誰がいくら相続するかについて目安が定められています。相続人が遺産を相続できる法律上の割合を法定相続分といいます。

法定相続分の割合ってどのくらいなんですか？

法定相続分は誰が相続人になるかによって異なります。例えば被相続人に配偶者と子供が二人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の１、子供がそれぞれ4分の1で等分します。

配偶者に子供がいない場合は、どうなりますか？

その場合ですと被相続人の配偶者に3分の２、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

配偶者と相続人の兄弟のみで相続する場合は、どうですか？

その場合には配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

なるほど、その他に何か気を付けることはありますか？

お伝えした法定相続分は、相続人が特別な意思を表示しなかった場合の基準ですので、遺言書や遺産分割協議が存在する場合には法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

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相続について
そもそも相続って何ですか？


相続対策って相続税対策の事なんですよね？

相続対策と相続税対策は似て非なるものです。相続税が発生するケースは相続全体の９％程度で、相続税対策はその９％のお金持ちだけが行えばよいのですが、相続対策は、ほぼ全ての人が必要となっていきます。

相続税を払う人って９％しかいないんですか？意外と少ないですね。どうしてこんなに少ないんですか？

はい、それは相続税には基礎控除というものがあるからです。

基礎控除はどのくらいあるんですか？

はい、基礎控除は3,000万円プラス600万円×法定相続人の数になります。

法定相続人が二人なら4,200万円控除になるということですか？

はい、そうですね。

なるほど。だから相続税を払う人は意外と少ないんですね。

はい、そうなんです。

基礎控除については分かりましたが、相続税を払わなくてもよいのに相続対策が必要なんですか？

はい、そうです。基礎控除内の相続であったとしても4,200万円というお金は大金ですから、どのように分けるかで身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるんです。相続人が皆、十分に納得して相続できるのが理想の形だと思います。

でも、相続できる割合って法律で決まってるんですよね？

はい、確かに相続人になれる人は法律で決まっています。相続割合も法律で決まっています。しかし、この相続割合はあくまでも目安でしかありません。

法律で割合が決まってるのにですか？

はい、相続には3つのパターンがあります。一つ目、遺言による相続。二つ目、遺産分割協議による相続。三つ目、法定相続の三つです。遺言書がある場合は、遺言書に則って相続します。もし遺言書がなければ法定相続人全員で遺産分割協議を行って相続をします。ですので法律で定めている相続割合はあくまで目安でしかありません。

なるほで。では遺言の作成はかなり重要になってきますね。

そうですね、遺言書の作成は最も重要な相続対策といっても、いいかもしれませんね。





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蒲郡市形原町大坪

蒲郡市形原町大坪で不動産の売却査定のご依頼を頂きました。

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自筆証書遺言

自筆証書遺言って何ですか？

はい、簡単に言うと遺言書の全文、日付、氏名をすべて直筆で記載し押印したものを自筆遺言証書と言います。

印鑑は実印でないといけないんですか？

印鑑は署名と同じで名前のものであれば実印でなくても大丈夫です。

相続財産がたくさんある人は、全部直筆で記載するのは大変ですね。

そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一つの土地でも公図で確認すると二筆、三筆に分かれていたりするので大変ですね。ですので財産目録についてはパソコンで作成しプリントアウトしたものに署名捺印すれば有効とするというふうに２０１９年１月１３日に相続法は改正されました。

それだと作成はかなり楽になりますね。

はい、そうなんです。

自筆証書遺言のメリットって何ですか？

はい、自分一人で手軽に書けるということと費用がかからないということが一番大きなメリットです。また気軽に何度でも書き直せたり遺言書の存在を秘密にできるということもメリットだと思います。

逆にデメリットは何ですか？

そうですね、代表的なものは三つありまして、一つ目は要件を満たしておらず無効になってしまうこと、二つ目が死後発見されないケースがあること、三つ目が本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれたかなど後々紛争のもとになってしまうことなどが挙げられます。

要件を満たさないといったケースというのはどういったことがありますか？

例えば増改築をして登記を行っていない不動産の取扱いだったり、本来は遺贈すると記載しなければならないのに相続すると記載してしまったり、ある程度不動産や相続について知識がないと難しいケースもあります。

なるほど、そういうケースはややこしそうですね。

よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれませんね。

でも要件さえ満たせば必ず有効になるんですよね。

いえ、検認という手続きが家庭裁判所で必要になります。

検認ですか？遺言が有効か無効か判断してもらうということですか？

いえ、検認というのは遺言書の偽造や変造を防止するための手続きです。個人で自筆証書遺言を保管している場合は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

検認が必要でない遺言書もあるんですか？

はい、公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はありません。

法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるんですか？

はい、令和2年7月10日より全国の法務局で自筆証書遺言保管制度がスタートします。この制度を利用すれば自分で原本を管理するリスクや煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば自筆証書遺言のデメリットはかなり改善されますね。

そうですね。

公正証書遺言
相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。


公正証書遺言って何ですか？

はい、まず公正証書遺言は公正証書役場で作成します。本人が遺言の内容口述し公証人が記述していくということなんですが、実際には事前に、公証人と打ち合わせをし当日内容を確認する形になります。

本人が公証人役場に行けばいいんですか？

はい、公正証書遺言には証人が２名必要いなります。

誰でも証人になれるんですか？

いいえ、未成年者はなれません。あと推定相続人と受遺者ならびにこれらの配偶者及び直系尊属は証人にはなれません。また、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記および使用人も証人になれません。

要は、相続人の関係者は証人になれないということですね。

はい、そうですね。

公正証書遺言のメリットは何ですか？

はい、自筆証書遺言や秘密証書遺言にある要件の不備というものが、公正証書遺言にはありません。

そうですよね。せっかく遺言を作成しても無効になってしまったらい意味がないですよね。

そうなんです。法的に必ず有効になるということが公正証書遺言の最大のメリットだと思います。他には原本を公証役場で保管してもらえるので紛失や改ざんの恐れもありませんし家庭裁判所で検認の必要がないのもメリットです。

逆にデメリットは何ですか？

費用がかかることが一番のデメリットです。一般的には、公証人との打ち合わせが必要ということもデメリットと言われていますが、公証人に入ってもらうことによって法的要件の漏れがなく確実に遺言の効力が発生するのでむしろ公証人との打ち合わせは良いことだと思います。また費用に関しても後で子供達が相続でもめトラブルになることを考えれば有効なお金の使い方ではないかと思います。

なるほど、むしろかけるべき費用かもしれないですね。

そうですね。

証人を用意できるか心配なんですか？

お金さえ払えば公証役場で紹介して頂けるので大丈夫です。

それなら安心ですね。費用はどのくらいかかるんでしょうか？

費用に関しては遺産の額や相続人の人数等によって変わってきますので公証役場にお問合いわください。

どういったものが必要になるんでしょうか？

まずは遺言を作成する人の印鑑証明が必要になります。実印、遺言者と相続人との続柄がわかる戸籍謄本、財産をその人以外に遺贈する場合は、その人の住民票、遺産に不動産が含まれる場合は登記簿謄本、固定資産税評価証明書、遺産に銀行預金や株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名、口座番号、現在の残高などが必要です。

自筆証書遺言より公正証書遺言のほうが安心ですね。

はい、法務局の保管制度を利用したとしても自筆証書遺言より公正証書遺言のほうが確実だと思います。

ありがとうございます。




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不動産の売却でお悩みの事があれば、


査定フォームか、

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引き渡し猶予

引き渡し猶予について解説しています。

銀行で売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたんですけど、そんなことできるんでしょうか？

はい、買い替えであればよくあることなのでご安心ください。

引越しとかありますよね、私はどうしたらよいでしょうか？

はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所はございますか？

田舎が遠方なので難しいですね。

それであれば、引き渡し猶予という特約を設けて契約することをご提案させて頂きます。

引き渡し猶予ってなんですか？

はい、本来は決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、買主様にご了承頂いた上で現在のお住まいを決済後も一定期間無償貸借することができるという特約でございます。

所有権はどうなりますか？またリスクはあるんでしょうか？

はい、残代金の支払と同時に所有権を買主様に移転し登記も行います。引き渡し猶予期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても１・２カ月の長期ではなく、長くても１・２週間を限度に設定することをお勧めいたします。

じゃ、その期間に引越しすればいいんですね。

いえ、少しでもリスクを軽減する為に、１日でも早くお引越しを完了させて買主様にお引渡しすることをお勧めいたします。

なるほど、分かりました。