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返済困難
住宅ローンの支払いに困った時は？

住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？

はい、昨年の新型コロナウイルスの感染拡大により返済が困難な方が増えています。コロナに関係なく住宅ローンの破綻率は２％と言われていて50人の1人は返済が困難になると言われています。最近ではコロナ渦により例年より支払いが難しくなっている方が多くおられると思います。

では住宅ローンが支払われない場合に行ったのが良い事ってありますか？

はい、そうですね。まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払いの猶予などをしてもらえる場合があります。その他、無駄な出費を減らすことや家族の協力を経て収入を確保することも大事な事かと思います。

その他にありますか？

はい、公的な機関や税理士、会計士などの専門に相談することも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合があります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか？

はい、それはですね、一番やってはいけないことは、放置することです。

放置ですか？そんな方はいるんですか？

はい、意外と多くの方が支払わなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど、放置してしまうと良くないんですか？

はい、良くないです。

優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合は不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか、それは大変ですね。

はい、そうなんです。住む家がなくなったってしまいますから...．

その他に何かありますか？

はい、他には借金を借金で返すことやハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談していこうと思ういます。

はい、その方が良いと思います。

ありがとうございます。

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生産緑地問題
生産緑地問題ってなんですか？

生産緑地に指定されている土地を持っているんですが、このまま持っていても問題はありませんか？

はい、生産緑地に指定されている所有者は、30年間の営農義務というものが課されておりまして、農地として管理すること生産緑地であることを掲示することを原則として、建物を建てることが出来ないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり2022年には多くの土地が指定から30年を経過するため、営農義務が解除されます。そのまま保有jした場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されているんですが、解除されるとその減税は受けられなくなりこれまでより固定資産税が高くなっていします。現在はその土地で農業を営まれているんですか？

いいえ、すこし野菜を育てている程度ですので、早く売却した方がよさそうですね？

はい、生産緑地に指定された土地は売却することが出来ないため、今すぐに売却することはできないんです。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することが出来るようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるんでのですが？

生産緑地に指定されているのは、面積では全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、3大都市圏特定市内1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年の期限を迎え指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予測されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地は将来的にはマンションの供給が過多になり周辺の不動産相場が下がるのではないかとという懸念があります。

そうすると私の土地も安くでしか売却できないかもしれませんね？

その可能性はあります。ですので2017年に生産緑地法が改正されて特定生産生産緑地として税制優遇を10年間延長
することが出来るようになりました。また2018年には生産緑地を第3者にかすことも出来るようになったり農産物の直売所の建設もできるようになりました。

いろいろな選択肢があるんですね。もし売却する場合は、何かアドバイスをいただけますか？

そうですね、まずは一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれ位の方が売却するかによって状況がかわっていきます。地元の不動産会社にご相談いただき状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければなぁと思います。

わかりました、ありがとうございました。




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空き家問題
空家所有者に対する責任が厳しくなった？

現在、所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからいですが？

はい、近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題になっております。この問題を解消するべく空き家対策とか特別措置法という制度が制定されました。

空き家対策特別措置法って何ですか？

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律の事です。空き家対策特別措置法が施行されたことにより管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査した後、問題があると判断された空き家においては特定空き家として指定し所有者に管理を行うよう指導したり、状況の改善を促すことができるようになりました。

特定空き家に指定されたらどうなるんですか？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。空き家対策特別措置法では所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して市長村が助言指導勧告といった行政指導そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

それは面倒ですな。もし無視していたらどうなるんですか？

はい、所有している空き家が特定空き家として指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が出され固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので改善が難しい場合は、空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いた方がいいかもしれません。

結構、大変なんですね。

空き家を所有されている皆さんはどうされているんでしょうか？

はい、一般的に修繕をして住まいとして使用するか売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するために特例措置があり、空き家を相続した相続人が耐震リフォームまたは取り壊しを行った後に、その家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のできる不動産会社へご相談いただければと思います。

わかりましたありがとうございます。


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居住用財産特別控除
居住用財産の特別控除とは何ですか？

マイホームを売却した時の税金って何か特例があるんですよね？

はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例があります。

3,000万円ですか、それは大きいですね。

はい、ですのでこの特別控除を受けるためには、さまざまな要件があります。

では、その要件を教えてください。

はい、まずは自己が居住している、もしく居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却することです。

では、住まなくなってから人に貸していた場合は、どうなりますか？

はい、賃貸などで貸していた場合でも3年目の年末までの売却であれば適用できます。

建物が古くなって解体した場合はどうですか？

取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

その不動産を所有していた期間は、関係あるんですか？

所有期間は、短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間や居住期間は適用に関係はありません。ただし、売却した年の前年または前前年に同じ3,000万円特別控除、買替え特例や譲渡損失の繰越し控除などを利用した場合は適用が受けられません。

例えば、親族に売却した場合でも適用は受けられますか？

特別な関係の相手に譲渡した場合は、適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当するため適用外となります。

共有の名義だったら誰か一人が特例を受けるのですか？

共有名義の場合は、所有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けることができます。

計算してみて3,000万円を控除してプラスがでなかったら手続きしなくてもいいんですね？

いいえ、この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。

かなり有難い特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3,000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

他に注意点はありますか？

はい、この特例を受けることだけを目的として入居した場合、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。不動産の担当者への相談だけではなく税務署に確認される事をお勧めいたします。

分かりました、ありがとうございます。

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お勧め業者
どんなところに注意し依頼先を決めればいいの？


現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？

はい、おおよそ１２万業者ありますね。

12万!!　そんなにあるんですか？実際どの会社に相談するか迷いそうですね。

はい、そうですね。ですが不動産の相談をする際にいくつかチェックをして頂ければ、ぴったりの会社が見つかると思いますよ。

それはどんな会社ですか？

はい、一口に不動産会社と言っても、いくつもの業態があります。売買、賃貸、管理、分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますから、すべて対応できるわけではありません。

そうなんですね。では売買の相談をしたい時にはどの会社に相談したらいいですか？

そうですね、売買でも購入か売却かにもよりますね。

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか？

はい、その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱ってる会社が良いですよね。またネットで物件掲載が１社しかない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉のしやすかったりします。

では売却を依頼するときはどうでしょうか？

はい、それでしたらその会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社はお客様対応をしっかりしている会社が多いですね。

最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますがどうなんでしょうか？

はい、そうですね、簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のホームページを確認する必要があるかと思います。

他にチェックすることはありますか？

はい、最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。また、その様な会社は売却に慣れていますので安心して相談することが出来ると思います。

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、その方が良いですね。

わかりました。他にはありますか？

はい、仲介手数料無料をうたう会社は注意が必要です。不動産という大きな買い物で手数料を無料にするには相応の理由があります。安易に契約せずなぜ無料なのか担当者に聞いた方が良いですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、すべて疑った方が良いですか？

はい、売買の場合には引き渡し後も関係性は続いていきます。すべてではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので気を付けて頂きたいと思います。

分かりました。ありがとうございます。

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共有名義で離婚売却

離婚した妻と共有名義の不動産はどうなる？



実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義なっています。売却をするにはどう進めればよろしいですか？

そうですか、離婚される場合ですと財産分与として婚姻中の財産は夫婦されぞれで分け合うことになっております。不動産も財産分与の対象になる2分の１ずつとなります。購入当初の出資額に応じて持分を決められたかと思うんですが、例えばご主人様が３分の２、奥様が３分の１持分を持たれていたとしても、その持分とは関係なく２分の１ずつを分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを支払っているのは私なのですが、それでも２分の１になるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。もし離婚成立後も持分を２分の１ずつにしていると将来売却をしようと思ったときに相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になってしまします。ですのでどちらかが相手に共有持分を譲ということが一番スムーズに行ける方法だと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

はい、住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるというので比較的簡単に行えます。お二人共に住宅ローンが残ってる場合には、持ち分を失う方の住宅ローンの完済をしなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えあるいはご実家などからお金を出して頂くという必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているんですが、どうすればよいでしょうか？

はい、連帯保証人や連帯債務者になっている場合には、別のどなたかになっていただくかあるいは物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうという方法があります。

なかなか難しいかも知れませんね。

そうですね。一番お勧めの方法としては家を売却することです。売却価格が住宅ローン残額より高い場合には、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローン残高より低い場合には、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法がありますが、あまりお勧めはできません。まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか査定のご依頼をして頂くのが良いかと思います。

そうですね。それでは査定をお願いします。

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一般　VS　専任

一般媒介と専任媒介どっちらがいいの？



売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらがいいんでしょうか？

はい、まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出ます。それぞれ媒介契約の特徴を把握した上でお客様に合った媒介契約を選ばれたら良いと思います。

そうなんですね。それぞれの特徴を教えてください。

まず一般媒介契約の最大の特徴は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。複数の会社の競争原理を利用することが一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。また一般媒介は不動産業者が見ることも出来るサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。レインズに登録することは広く情報を流通させることで、取引のチャンスも増えるのですが中には、物件を売りに出していることをあまり知られたたくないという方もおります。その場合はレインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

複数社に依頼できるのは、いいですよね。

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務はありません。なので売主は不動産会会社がどのように販売活動をしているか把握することができません。また複数の会社と契約するということは不動産会社としては一生懸命営業しても最終的に仲介手数料を他社に持っていかれる可能性があります。そのため駅近物件や築浅物件などの人気物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

所有している物件の状況やエリアによって、お勧めの媒介契約があるんですね。次に専任媒介契約の特徴を教えてください。

はい、次に専任媒介契約の特徴は、不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。例えばA社で専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社に任せてもらったという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため買い手が早く見つかりやすく、売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社のやり取りも１社とのみ行えばいいので状況が把握しやすく、一般媒介契約より手間も少ないです。特に空き家などの場合は、鍵などの取扱いもあるので専任媒介契約がお勧めです。

手間が少ないのはいいですね。ただ...1社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。

ご安心下さい。不動産会社は、専任媒介契約を結んだ日から7営業日以内にレインズに登録し2週間に１回以上、売主に対して販売状況報告することが義務付けられているので、売主は不動産会社の活動状況が把握しやすいです。ただおっしゃられたように不動産会社1社の販売力だのみになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

活動状況を把握できるのは安心ですね。ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが...

最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。ただその場合は専任媒介をお勧めいたします。というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業スタッフに出会うことです。

なるほど、ありがとうございます。

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西尾市 羽塚町 宮前

西尾市羽塚町宮前の土地の不動産売却査定のご依頼を頂きました！

西尾市 桜木町 1丁目

西尾市桜木町1丁目の土地の不動産売却査定のご依頼を頂きました。

蒲郡市 竹谷町 横井の土地の不動産価格査定のご依頼を受けました。