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法定相続分
相続の配分割合って法律で決まってるの？


相続が生じた場合の法定相続分って何ですか？

はい、民法では遺産を誰がいくら相続するかについて目安が定められています。相続人が遺産を相続できる法律上の割合を法定相続分といいます。

法定相続分の割合ってどのくらいなんですか？

法定相続分は誰が相続人になるかによって異なります。例えば被相続人に配偶者と子供が二人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の１、子供がそれぞれ4分の1で等分します。

配偶者に子供がいない場合は、どうなりますか？

その場合ですと被相続人の配偶者に3分の２、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

配偶者と相続人の兄弟のみで相続する場合は、どうですか？

その場合には配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

なるほど、その他に何か気を付けることはありますか？

お伝えした法定相続分は、相続人が特別な意思を表示しなかった場合の基準ですので、遺言書や遺産分割協議が存在する場合には法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

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相続について
そもそも相続って何ですか？


相続対策って相続税対策の事なんですよね？

相続対策と相続税対策は似て非なるものです。相続税が発生するケースは相続全体の９％程度で、相続税対策はその９％のお金持ちだけが行えばよいのですが、相続対策は、ほぼ全ての人が必要となっていきます。

相続税を払う人って９％しかいないんですか？意外と少ないですね。どうしてこんなに少ないんですか？

はい、それは相続税には基礎控除というものがあるからです。

基礎控除はどのくらいあるんですか？

はい、基礎控除は3,000万円プラス600万円×法定相続人の数になります。

法定相続人が二人なら4,200万円控除になるということですか？

はい、そうですね。

なるほど。だから相続税を払う人は意外と少ないんですね。

はい、そうなんです。

基礎控除については分かりましたが、相続税を払わなくてもよいのに相続対策が必要なんですか？

はい、そうです。基礎控除内の相続であったとしても4,200万円というお金は大金ですから、どのように分けるかで身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるんです。相続人が皆、十分に納得して相続できるのが理想の形だと思います。

でも、相続できる割合って法律で決まってるんですよね？

はい、確かに相続人になれる人は法律で決まっています。相続割合も法律で決まっています。しかし、この相続割合はあくまでも目安でしかありません。

法律で割合が決まってるのにですか？

はい、相続には3つのパターンがあります。一つ目、遺言による相続。二つ目、遺産分割協議による相続。三つ目、法定相続の三つです。遺言書がある場合は、遺言書に則って相続します。もし遺言書がなければ法定相続人全員で遺産分割協議を行って相続をします。ですので法律で定めている相続割合はあくまで目安でしかありません。

なるほで。では遺言の作成はかなり重要になってきますね。

そうですね、遺言書の作成は最も重要な相続対策といっても、いいかもしれませんね。





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自筆証書遺言

自筆証書遺言って何ですか？

はい、簡単に言うと遺言書の全文、日付、氏名をすべて直筆で記載し押印したものを自筆遺言証書と言います。

印鑑は実印でないといけないんですか？

印鑑は署名と同じで名前のものであれば実印でなくても大丈夫です。

相続財産がたくさんある人は、全部直筆で記載するのは大変ですね。

そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一つの土地でも公図で確認すると二筆、三筆に分かれていたりするので大変ですね。ですので財産目録についてはパソコンで作成しプリントアウトしたものに署名捺印すれば有効とするというふうに２０１９年１月１３日に相続法は改正されました。

それだと作成はかなり楽になりますね。

はい、そうなんです。

自筆証書遺言のメリットって何ですか？

はい、自分一人で手軽に書けるということと費用がかからないということが一番大きなメリットです。また気軽に何度でも書き直せたり遺言書の存在を秘密にできるということもメリットだと思います。

逆にデメリットは何ですか？

そうですね、代表的なものは三つありまして、一つ目は要件を満たしておらず無効になってしまうこと、二つ目が死後発見されないケースがあること、三つ目が本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれたかなど後々紛争のもとになってしまうことなどが挙げられます。

要件を満たさないといったケースというのはどういったことがありますか？

例えば増改築をして登記を行っていない不動産の取扱いだったり、本来は遺贈すると記載しなければならないのに相続すると記載してしまったり、ある程度不動産や相続について知識がないと難しいケースもあります。

なるほど、そういうケースはややこしそうですね。

よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれませんね。

でも要件さえ満たせば必ず有効になるんですよね。

いえ、検認という手続きが家庭裁判所で必要になります。

検認ですか？遺言が有効か無効か判断してもらうということですか？

いえ、検認というのは遺言書の偽造や変造を防止するための手続きです。個人で自筆証書遺言を保管している場合は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

検認が必要でない遺言書もあるんですか？

はい、公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はありません。

法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるんですか？

はい、令和2年7月10日より全国の法務局で自筆証書遺言保管制度がスタートします。この制度を利用すれば自分で原本を管理するリスクや煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば自筆証書遺言のデメリットはかなり改善されますね。

そうですね。

公正証書遺言
相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。


公正証書遺言って何ですか？

はい、まず公正証書遺言は公正証書役場で作成します。本人が遺言の内容口述し公証人が記述していくということなんですが、実際には事前に、公証人と打ち合わせをし当日内容を確認する形になります。

本人が公証人役場に行けばいいんですか？

はい、公正証書遺言には証人が２名必要いなります。

誰でも証人になれるんですか？

いいえ、未成年者はなれません。あと推定相続人と受遺者ならびにこれらの配偶者及び直系尊属は証人にはなれません。また、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記および使用人も証人になれません。

要は、相続人の関係者は証人になれないということですね。

はい、そうですね。

公正証書遺言のメリットは何ですか？

はい、自筆証書遺言や秘密証書遺言にある要件の不備というものが、公正証書遺言にはありません。

そうですよね。せっかく遺言を作成しても無効になってしまったらい意味がないですよね。

そうなんです。法的に必ず有効になるということが公正証書遺言の最大のメリットだと思います。他には原本を公証役場で保管してもらえるので紛失や改ざんの恐れもありませんし家庭裁判所で検認の必要がないのもメリットです。

逆にデメリットは何ですか？

費用がかかることが一番のデメリットです。一般的には、公証人との打ち合わせが必要ということもデメリットと言われていますが、公証人に入ってもらうことによって法的要件の漏れがなく確実に遺言の効力が発生するのでむしろ公証人との打ち合わせは良いことだと思います。また費用に関しても後で子供達が相続でもめトラブルになることを考えれば有効なお金の使い方ではないかと思います。

なるほど、むしろかけるべき費用かもしれないですね。

そうですね。

証人を用意できるか心配なんですか？

お金さえ払えば公証役場で紹介して頂けるので大丈夫です。

それなら安心ですね。費用はどのくらいかかるんでしょうか？

費用に関しては遺産の額や相続人の人数等によって変わってきますので公証役場にお問合いわください。

どういったものが必要になるんでしょうか？

まずは遺言を作成する人の印鑑証明が必要になります。実印、遺言者と相続人との続柄がわかる戸籍謄本、財産をその人以外に遺贈する場合は、その人の住民票、遺産に不動産が含まれる場合は登記簿謄本、固定資産税評価証明書、遺産に銀行預金や株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名、口座番号、現在の残高などが必要です。

自筆証書遺言より公正証書遺言のほうが安心ですね。

はい、法務局の保管制度を利用したとしても自筆証書遺言より公正証書遺言のほうが確実だと思います。

ありがとうございます。




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引き渡し猶予

引き渡し猶予について解説しています。

銀行で売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたんですけど、そんなことできるんでしょうか？

はい、買い替えであればよくあることなのでご安心ください。

引越しとかありますよね、私はどうしたらよいでしょうか？

はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所はございますか？

田舎が遠方なので難しいですね。

それであれば、引き渡し猶予という特約を設けて契約することをご提案させて頂きます。

引き渡し猶予ってなんですか？

はい、本来は決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、買主様にご了承頂いた上で現在のお住まいを決済後も一定期間無償貸借することができるという特約でございます。

所有権はどうなりますか？またリスクはあるんでしょうか？

はい、残代金の支払と同時に所有権を買主様に移転し登記も行います。引き渡し猶予期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても１・２カ月の長期ではなく、長くても１・２週間を限度に設定することをお勧めいたします。

じゃ、その期間に引越しすればいいんですね。

いえ、少しでもリスクを軽減する為に、１日でも早くお引越しを完了させて買主様にお引渡しすることをお勧めいたします。

なるほど、分かりました。

購入申し込み
購入申し込み書の注意ポイントを解説しています。

買いたい人が現れたらどうなるんですか？

はい、購入希望者様から購入申込書を頂き、売主様にお渡しいたします。

その書類にはどのような事が記載されているんですか？

売買金額はもちろんですが、それ以外にも手付金の額、契約日、引渡しの時期、そして融資を利用するかどうかが記載されております。

申し込みが入ったら絶対売らないといけないんですか？

はい、あくまでも申込書は購入希望者様の意思表示になりますので、購入申込金額やその他の条件を総合的にご検討頂き、契約するかしないかをご判断頂ければ大丈夫です。条件が折り合わない場合は、もちろんお断りいただいても大丈夫です。

すぐに判断しないといけないですか？

いつまでにという決まりごとはございませんが、買主様のお気持ちが変わってしまう恐れもありますので、なるべく早い時期でご決断頂き、条件にご納得頂けるようであれば、１日でも早いご契約をおすすめいたします。

売買金額以外に何に気を付けないといけないんでしょうか？

はい、決済時期や確定測量等の有無など金額以外にも重要な条件はありますが、中でも手付金の額は重要なポイントとなります。手付金を放棄すれば解除できる手付解除というものがあり、手付金の額があまりにも少額であればその解除のハードルが低くなってしまいます。

また解除でも契約は成立しているので仲介手数料は発生します。仲介手数料よりも少ない手付金ですと最悪持ち出しが必要となる場合があります。

それは怖いですね。他にはありますか？

はい、融資を利用する場合は一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。

ローン特約って何ですか？

はい、契約後買主様が融資を申し込み、万一否決された場合、契約自体が白紙となる特約です。白紙解除ですので手付金は、買主様に返却する必要があります。

それってリスクがありますのね。契約前に融資を申し込めないんですか？

はい、申し込みには重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、申し込み手続きを契約前に行うことは不可能です。ただし事前審査を行い承認を受けることでリスクを軽減することができます。事前審査の承認を受けているかどうかを確認することも大切です。

購入希望者が複数現れた時はどうなるんですか？

はい、基本的には申し込みを頂いた順番になります。それぞれの条件もありますので、より良い条件になるよう交渉を進めてまいります。

なるほど、よくわかりました。

売却費用
売却時に発生する費用について解説しています。

残っている住宅ローン以外に売却の費用は何が必要なんですか？

はい。まずは売買契約書の貼付する印紙代です。印紙税法によって売買契約書に記載されている売買代金に応じた額で定められています。令和３年現在であれば１，０００万円を超えて５，０００万円以下の場合は１万円となっております。詳しくは担当者にご確認ください。

次に抵当権の抹消や住所氏名の変更がある場合は、登記費用が必要となります。また地域によってですが売渡証書の作成費用が必要となります。それと最後に仲介手数料です。

それ以外に必要となる費用は何かありますか？

はい。その他契約内容によっては土地家屋調査士に支払う測量費用や建物の解体にかかる費用等が必要となるケースがあります。また税務署や税理士にご確認頂く事をおすすめいたしますが、譲渡所得税等が課税されるケースもあります。

なるほど、よくわかりました。

仲介手数料

仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。

媒介契約を結んだ時に仲介手数料は発生するんですか？

いえ、媒介契約を締結しても売買契約が成立しなければ仲介手数料を発生いたしません。発生の条件としては媒介契約の締結、売買契約の成立、この二つが必要になりますので売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生します。

いつ支払うんでしょうか？

お支払いの時期につきまして媒介契約書の方に記載されておりまして、契約時に半分、決済時に半分という形で頂くことが一般的になっておりますが、それぞれで取り決めをさせて頂いております。

仲介手数料って買主様を探してもらうための対価なんでしょ？

そうですね、それは仲介業務のごく一部となっておりまして、取引を安全に行うために担保する保険料だと思っていただければと思っております。お客様を探すだけでなくて安全に取引するということも私たちの重要な役割です。そのため物件の調査、書類作成、これらを責任をもって行い、万が一がないように日々勉強して細心の注意を払って活動しております。

それなら安心ですね。

案内時の対応
案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。

案内にあたって何をしておけばいいですか？

まずお部屋を綺麗にしておくことが一番のポイントになります。特にキッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいてください。シンクに洗い物が残っていると悪い印象を与えますのでご注意ください。次に日中でも全ての部屋に電気をつけカーテンを開けておいてください。第一印象で明るいお部屋だと思って頂くことが大切です。季節にもよりますが窓を開けて風通しの良いさをアピールするのもポイントです。物は少ないほうが印象良くお部屋も広く見えますので不用品は予め捨てておいてください。いずれ引越しの際に捨てることになりますので、今のうちに処分していくことをお勧めいたします。最後に過度な営業はしないで下さい。聞かれた事だけにお答えいただければ十分です。

ちなみに買主さんってどんな質問をされるんですか？

そうですね、近隣にどういった方がお住まいなのか、気にされる買主様が多いので、もしご存じであればお答えできる準備をしておいてください。

家は犬がいるんですけども…

ペットは、案内の際はゲージにの中に入れておいてください。

他に何か気を付けておくことは有りますか？

そうですね、ちょっと細かいお話になるかもしれませんが、湿気が残らないよう案内の前にはお風呂を使わない。また、お昼ごはん等に餃子等の匂いが残るようなものは食べないようにしてください。それとテレビは消しておいてください。

お茶をお出ししなくていいんですか？

はい、お茶のご用意は結構です。ただスリッパのご用意をお願いします。お客様と営業スタッフを含め4人分ご用意頂ければ十分です。それ以上になる場合は、事前にご連絡をさせて頂きます。

押入れとかあまり見られたくないんですけども。

はい、ただ真剣に検討されているお客様ほど細かくみられますので、押入れ中までご覧になられます。どうしても見られたくないものは特定の収納場所に集めておいてください。

その場所だけは開けないように私の方でアテンドさせて頂きます。

それなら安心ですね。

賃貸中の不動産は、どのように査定するの？
収益還元法について解説しています！


私の賃貸に出している東京のマンションについて、査定する場合はどのようにするんでしょうか？

はい、収益不動産の場合、収益還元法という手法を用いて価格の算出を行っております。

収益還元法について、もっと詳しく聞かせてもらってもいいでしょうか？

はい、不動産の収益力に基づいて価格を算出することになります。先ずその物件の年間家賃収入を算出して、それを利回りで割ることで査定金額が算出されます。

利回りって具体的にはどういうことでしょうか？

はい、利回りは資金額に対するリターンの割合となっておりまして、一般には周辺の成約事例を基に設定するんですが、その不動産毎にその数値は異なってきます。

例えば、その不動産が投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので、査定金額は高くなっております。ただし、築年数であったり周辺の市況、あるいは現在のマネー・サプライなどそういった状況で左右されます。

ちなみに今いくらで貸されていますか？

月に１０万円で貸しているんですけども。

はい、１０万円ですと年間の家賃収入は１２０万円になります。例えば利回りを１０％で計算すると、査定金額は１，２００万円となります。ただですね、現在の東京で利回り１０％というのはあまり現実的ではありませんので、仮に５％と設定すると査定金額は２，４００万円となります。ただし実際には固定資産税であったり管理費等の支出がありますので実際にはもっと細かな計算が必要になってくるんですね。ですので具体的にはスタッフまでご相談頂ければと思います。

分かりました。ありがとうございます。