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居住用財産特別控除
居住用財産の特別控除とは何ですか？

マイホームを売却した時の税金って何か特例があるんですよね？

はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例があります。

3,000万円ですか、それは大きいですね。

はい、ですのでこの特別控除を受けるためには、さまざまな要件があります。

では、その要件を教えてください。

はい、まずは自己が居住している、もしく居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却することです。

では、住まなくなってから人に貸していた場合は、どうなりますか？

はい、賃貸などで貸していた場合でも3年目の年末までの売却であれば適用できます。

建物が古くなって解体した場合はどうですか？

取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

その不動産を所有していた期間は、関係あるんですか？

所有期間は、短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間や居住期間は適用に関係はありません。ただし、売却した年の前年または前前年に同じ3,000万円特別控除、買替え特例や譲渡損失の繰越し控除などを利用した場合は適用が受けられません。

例えば、親族に売却した場合でも適用は受けられますか？

特別な関係の相手に譲渡した場合は、適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当するため適用外となります。

共有の名義だったら誰か一人が特例を受けるのですか？

共有名義の場合は、所有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けることができます。

計算してみて3,000万円を控除してプラスがでなかったら手続きしなくてもいいんですね？

いいえ、この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。

かなり有難い特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3,000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

他に注意点はありますか？

はい、この特例を受けることだけを目的として入居した場合、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。不動産の担当者への相談だけではなく税務署に確認される事をお勧めいたします。

分かりました、ありがとうございます。

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お勧め業者
どんなところに注意し依頼先を決めればいいの？


現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？

はい、おおよそ１２万業者ありますね。

12万!!　そんなにあるんですか？実際どの会社に相談するか迷いそうですね。

はい、そうですね。ですが不動産の相談をする際にいくつかチェックをして頂ければ、ぴったりの会社が見つかると思いますよ。

それはどんな会社ですか？

はい、一口に不動産会社と言っても、いくつもの業態があります。売買、賃貸、管理、分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますから、すべて対応できるわけではありません。

そうなんですね。では売買の相談をしたい時にはどの会社に相談したらいいですか？

そうですね、売買でも購入か売却かにもよりますね。

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか？

はい、その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱ってる会社が良いですよね。またネットで物件掲載が１社しかない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉のしやすかったりします。

では売却を依頼するときはどうでしょうか？

はい、それでしたらその会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社はお客様対応をしっかりしている会社が多いですね。

最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますがどうなんでしょうか？

はい、そうですね、簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のホームページを確認する必要があるかと思います。

他にチェックすることはありますか？

はい、最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。また、その様な会社は売却に慣れていますので安心して相談することが出来ると思います。

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、その方が良いですね。

わかりました。他にはありますか？

はい、仲介手数料無料をうたう会社は注意が必要です。不動産という大きな買い物で手数料を無料にするには相応の理由があります。安易に契約せずなぜ無料なのか担当者に聞いた方が良いですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、すべて疑った方が良いですか？

はい、売買の場合には引き渡し後も関係性は続いていきます。すべてではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので気を付けて頂きたいと思います。

分かりました。ありがとうございます。

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共有名義で離婚売却

離婚した妻と共有名義の不動産はどうなる？



実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義なっています。売却をするにはどう進めればよろしいですか？

そうですか、離婚される場合ですと財産分与として婚姻中の財産は夫婦されぞれで分け合うことになっております。不動産も財産分与の対象になる2分の１ずつとなります。購入当初の出資額に応じて持分を決められたかと思うんですが、例えばご主人様が３分の２、奥様が３分の１持分を持たれていたとしても、その持分とは関係なく２分の１ずつを分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを支払っているのは私なのですが、それでも２分の１になるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。もし離婚成立後も持分を２分の１ずつにしていると将来売却をしようと思ったときに相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になってしまします。ですのでどちらかが相手に共有持分を譲ということが一番スムーズに行ける方法だと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

はい、住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるというので比較的簡単に行えます。お二人共に住宅ローンが残ってる場合には、持ち分を失う方の住宅ローンの完済をしなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えあるいはご実家などからお金を出して頂くという必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているんですが、どうすればよいでしょうか？

はい、連帯保証人や連帯債務者になっている場合には、別のどなたかになっていただくかあるいは物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうという方法があります。

なかなか難しいかも知れませんね。

そうですね。一番お勧めの方法としては家を売却することです。売却価格が住宅ローン残額より高い場合には、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローン残高より低い場合には、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法がありますが、あまりお勧めはできません。まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか査定のご依頼をして頂くのが良いかと思います。

そうですね。それでは査定をお願いします。

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一般　VS　専任

一般媒介と専任媒介どっちらがいいの？



売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらがいいんでしょうか？

はい、まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出ます。それぞれ媒介契約の特徴を把握した上でお客様に合った媒介契約を選ばれたら良いと思います。

そうなんですね。それぞれの特徴を教えてください。

まず一般媒介契約の最大の特徴は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。複数の会社の競争原理を利用することが一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。また一般媒介は不動産業者が見ることも出来るサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。レインズに登録することは広く情報を流通させることで、取引のチャンスも増えるのですが中には、物件を売りに出していることをあまり知られたたくないという方もおります。その場合はレインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

複数社に依頼できるのは、いいですよね。

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務はありません。なので売主は不動産会会社がどのように販売活動をしているか把握することができません。また複数の会社と契約するということは不動産会社としては一生懸命営業しても最終的に仲介手数料を他社に持っていかれる可能性があります。そのため駅近物件や築浅物件などの人気物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

所有している物件の状況やエリアによって、お勧めの媒介契約があるんですね。次に専任媒介契約の特徴を教えてください。

はい、次に専任媒介契約の特徴は、不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。例えばA社で専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社に任せてもらったという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため買い手が早く見つかりやすく、売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社のやり取りも１社とのみ行えばいいので状況が把握しやすく、一般媒介契約より手間も少ないです。特に空き家などの場合は、鍵などの取扱いもあるので専任媒介契約がお勧めです。

手間が少ないのはいいですね。ただ...1社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。

ご安心下さい。不動産会社は、専任媒介契約を結んだ日から7営業日以内にレインズに登録し2週間に１回以上、売主に対して販売状況報告することが義務付けられているので、売主は不動産会社の活動状況が把握しやすいです。ただおっしゃられたように不動産会社1社の販売力だのみになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

活動状況を把握できるのは安心ですね。ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが...

最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。ただその場合は専任媒介をお勧めいたします。というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業スタッフに出会うことです。

なるほど、ありがとうございます。

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相続放棄

相続放棄って何ですか？

相続が生じた場合は必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？

いいえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。

この二つの違いって何ですか？

はい、相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫にも代襲相続することができなくなります。これはマイナスの財産しかないことがはっきりしている場合に有効です。一方限定承認とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回る事が前提でマイナスの財産を引き継ぐことです。場合によってはマイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので負債がどのくらいあるか分からない時に有効です。

では、相続財産が分からない時には限定承認をした方が良さそうですね。

そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し共同で行う必要がありますので、注意が必要です。

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？

相続があり事を知った日から3か月以内に家庭裁判所で手続きしなければなりません。期限が過ぎてしますと相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することにまります。

なるほど、その他に何か気を付ける事はありますか？

はい、相続放棄も限定容認も相続開始の被相続人が死亡した日から３カ月以内に行って下さい。

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相続登記費用
相続登記の費用っていくらかかるの？

相続が発生発生した時にどういって手続きが必要になりますか？

はい、お亡くなりになられた方のが名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして相続登記が必要となります。

では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか？

はい、まずは相続する不動産について調査が必要となります。法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には地番、建物には家屋番号があります。住所が異なり複数になっていることもあります。法務局で住所を確認したり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することできます。

その次はどうしたらいいですか？

次に相続人の調査になります。遺言書などがない場合は、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも、相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。本籍地が変わっていたり、結婚・離婚していたりすると戸籍謄本、改正原戸籍、除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。遠方の場合は郵送でも可能ですが手間や日数がかかります。

難しそうですね。

相続登記に必要な書類であることを申請時伝えると良いかと思います。そして相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明書も必要です。

じゃ、役所からの書類が揃えば完了ですか？

いえ、遺産分割協議書の作成が必要になります。遺産分割協議書とは相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。ちなみにどのように相続するかは相続人の自由です。

他には？

相続登記を申請する申請書を作成し法務局へ提出、申請となります。

かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないんですか？

ご自身で行うことも可能ですが書類の作成やすべての書類が揃ったかを確認することは大変です。司法書士は国家資格をもった登記の専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。不動産会社には、通常提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。

プロに任せるのが安心ですね。でも費用はどのくらいかかるんですか？

役所で取得する書類は全て数百円程度です。次に登記にかかわる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1,000分の4、 ０.4％です。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが6万円から10万円が一般的な相場ではないでしょうか。

物件の評価によっても変わるんですね。けっこう費用がかかりそうですね。相続登記って必ずしないとダメなんですか？

現在のところは、不動産登記は義務ではなく任意です。ですので相続登記も義務ではなく任意です。申請の期限はありませんし相続登記をしなくても罰則はありません。

例えば今回亡くなった父の名義だと思っていた土地がかなり昔になくなってる祖父の名義のままであったといったケースもあったりします。

じゃ、しなくてもいいんですね。

ここで詳細は省きますが民法第177条である第三者への対抗要件として登記が必要となります。不動産を処分したり抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことができません。また相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡が取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。いざという時に身動きが取れないという事態になりかねません。司法書士は正に専門家でもあるので少し費用がかかっても相談、依頼し相続登記をすることをお勧めいたします。

なるほど、よく分かりました。

なお、2024年を目処に相続を知った日から3年以内に不動産相続登記をするよう義務付ける法案が可決されました。今後は手続きが変更となり過料などを課せられることになるかと思います。

ますます司法書士に相談するほうが良さそうですね。ありがとうございました。

相続税還付

相続税の還付とは何ですか？

相続税の税率は何％くらいですか？

相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、採光で55％となっております。

55％！すごい税率ですね！

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

でも確か…土地の評価額は相続税路線価とか倍率によって決まると聞きましたが？

路線価はその路線、道路についている標準価格です。実際の取引価格などには大きく影響が出ると土地の形質、高低差、周辺環境や法制限などには考慮されません。

確かに向きも間口も路線価には関係ないですね。

これらを踏まえて相続する土地の評価を適正に補正されれば、納税が低くなることもあります。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

税金の専門家なので税理士ですね。

そうです。税理士です。ただし税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がいらっしゃるように、相続に強い税理士に相談するのがいいです。

でも、すでに申告が終わってる場合は、どうしようもないですよね？

申告し納税すれば終わりでないんです。それ以内であれば土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。逆に税務署から評価を増額され追徴課税を言われるケースもあるんです。

それは怖い備えあれば憂いなしですね。

それに一度決まった遺産分割協議は基本やり直す事ができません。当初から正しい土地の評価が分かれば遺産分津協議の内容も違ってくることがあります。

でも、相続に強い税理士ってどのように探せばいいんですか？

ホームページで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。不動産は相続の話が非常に多いので詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

なるほど、よくわかりました。

相続財産遺留分

相続財産の遺留分とは何ですか？

遺言書って何ですか？

遺言とは財産を持っている人が、誰にどの財産をどのくらいあげるかを決めておくことです。それらをまとめた書を遺言書と言います。

遺言書を作るメリットは何ですか？

遺言書を作るメリットは残された家族が財産をめぐり争わなくて済むことです。相続が生じた場合、遺言書を作っておけば家族間での争い、いわゆる争続を防ぐことができます。

残念ながら争う方の争続となってしまう、スムーズに相続ができなかった場合はどうなるんでしょうか？

その場合、延滞税が課せられることになります。法定納税期限までに相続税を納められなかった場合に課せられるペナルティーです。

それは大変ですね。

遺言書は財産を持っている人の最後の意思です。家族間での争いを防ぐためにも是非お早めにご準備頂ければなと思います。

ドラマなどに出てくる遺留分って何ですか？

遺言書で相続人にどの財産を与えたいのかは、被相続人の自由ですが全く自由となると、例えば愛人や他人に分け与えてしまい遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまします。こうした事態を避けるために一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが遺留分です。

なるほど、遺留分はどのように請求するんでしょうか？

遺留分が侵害されたとわかった時には、相手方に財産の取戻し請求をします。これを遺留分の減殺請求と言います。減殺の請求は文章で相手方に減殺するという意思表示だけすればいいものになっています。

もし相手方が減殺に応じない場合は、どうしたらよいでしょうか？

その場合には家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

減殺の請求の期限はあるんでしょうか？

はい、遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があることを知ってから一年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから一年となります。また相続の開始から十年を経過すると遺留分減殺請求は時効となり消滅してしましますので注意が必要です。

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遺産分割協議
遺産分割協議とは何ですか？

遺産分割講義って何ですか？

はい、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

では遺産分割協議って何をしたらよいですか？

はい、まずは故人の出生から亡くなられた時までの戸籍謄本をすべて発行してもらいます。最初は本籍地の役所に問い合わせしていただければと思います。本籍地が変更されている場合は、新しい本籍地から辿っていただくといいですね。遺産分割協議はその戸籍に載ってる関係者全員で行う必要があります。

例えば相続人の未成年者など法律行為ができない方がいる場合はどうしたらよいでしょうか？

その場合には家庭裁判所で特別代理人を選定し遺産分割協議に加わっていただく必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるために、利益操作になってしまうので特別代理人にはなれません。

相続人の中に失踪者がいた場合にはどうですか？

その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき協議に加わっていただきます。

協議や分割の仕方はどうでしょうか？

基本的には話し合いです。財産の分け方は自由です。ただし全員の同意が必要です。代表的な分割方法は４つです。まず一つ目、現物分割。二つ目、換価分割。三つ目、代償分割。そして四ツ目、共有分割です。

それぞれの分割方法を教えて頂けますか？

はい、まず一つ目現物分割が、形を変えずそのまま分ける方法です。例えば不動産は長男、現金や株などは次男などです。そして二つ目換価分割、相続財産を売却しお金に換金して分ける方法です。そして三つ目代償分割、こちらは一人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡すという方法です。そして最後共有分割、こちらは不動産など持分を設定して分ける方法です。

実際に協議が終わった後の進め方を教えて下さい。

はい、相続人全てが合意したらその内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書はどのように作成したらよいでしょうか？　

相続人がそれぞれ戸籍謄本、印鑑証明書を持ち寄り合意して署名捺印を行います。相続人の中でどなたか進行役を務めて頂くとスムーズにいきますね。なかなか一度に集まれない場合には、リーダー役がそれぞれ人と話しを行い協議書を作成し郵送で行うケースもあります。

どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？

はい、まずは遺言書の有無の確認、そして借金を含めた相続財産の確認、そして相続人の確認、そして遺産分割協議書の作成で最後に相続人全員の署名捺印の順番に進めていくとスムーズです。

最初に遺言書を確認するのは何か意味があるんでしょうか？

はい、たとえ遺産分割協議が纏まったとしても後から遺言書が出てくるとその遺言書の方が優先されてしますので、せっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。ですので遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

その他気を付けておくべきポイントはありますか？

はい、遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。また預貯金の引き下ろしについては、各金融機関ごとに指定の書式がある場合もありますので、事前に問い合わせしておくことがいいかもしれません。また書類作成には税理士、会計士などの専門家にご相談いただくのもおすすめいたします。

ありがとうございました。


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リースバック

リバースモーゲージとの違いは何？

最近、リースバックという言葉をよく聞くんですが、リバースモーゲージとはどう違うんでしょうか？

はい、まず金銭面ですがリバースモーゲージとは所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることを言います。元金については所有者が亡くなった際に返金していただきます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

ではリースバックはどういうものになりますか？

はい、リースバックについては所有不動産を不動産売却業者に売却していただき売却金を取得します。両者とも資金調達してもそのまま不動産に住み続けることができる点は共通しています。

では違いは何ですか？

はい、リバースモ―ゲージの場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、リースバックは、不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いになります。

他に何かありますか？

はい、リースバックの場合には不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき、貸主に賃料を支払って頂く必要があります。

リバースモーゲージとリースバックのメリットは何ですか？

はい、リバースモーゲージは住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるので、愛着のある地域から引越しをする必要はありません。リースバックも同様に売却後も住み続けることができるのがメリットです。

ではデメリットは何ですか？

はい、リバースモーゲージの場合、融資を受ける際に多くの制約があります。例えば年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。また担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

リースバックはリバースモーゲージと比べると制約が少ないのですが、所有権が移転する売却ですので、手放すことに抵抗がある方はむかないかもしれません。

リースバックを選択した場合、賃料ってどう決まるのですか？

はい、取扱いの業者様で異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。同じく敷金礼金についても、敷金のみで礼金を取らない業者様も増えています。

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか？

はい、こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。

リースバックで資金を得て住み続けたけど契約者が亡くなった場合には、残された配偶者は退去しなければならないでしょうか？

はい、契約者様ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが審査の結果によりそのまま住み続けて頂くことも可能です。

その場合は、保証人は必要でしょうか？

はい、リースバックを利用される際には保証会社を利用して頂く必要があります。保証会社は保証人に代わり貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。保証人ではなく緊急連絡先をご本人以外でご指定して頂くことはあるかと思います。詳細については取扱いされる保証会社にお尋ねください。

なるほど、それなら安心ですね。

ありがとうございます。